.jpg)
Η πιο σημαντική απόφαση που πρέπει να λάβετε ως νεοεισερχόμενος επενδυτής σε ακίνητα είναι αν θα διαχειρίζεστε μόνοι σας το ακίνητό σας ή θα προσλάβετε έναν εξειδικευμένο διαχειριστή ακινήτων. Υπάρχουν πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα και στις δύο προσεγγίσεις, όπως συμβαίνει με τα περισσότερα πράγματα στη ζωή.
Μπορεί να είναι δύσκολο να εισέλθετε στον κλάδο διαχείρισης ακινήτων. Τόσο η διαχείριση εμπορικών όσο και οικιστικών ακινήτων συνεπάγεται πολλούς περιορισμούς και δυσκολίες που πρέπει να αντιμετωπιστούν.
Δεν είναι πάντα εύκολο να ξεπεραστούν αυτά τα ζητήματα διαχείρισης ακινήτων. Πολλοί νέοι διαχειριστές ακινήτων (PM) καταλήγουν να κάνουν κρίσιμα λάθη που καταλήγουν να τους κοστίζουν πολλά χρήματα και χρόνο.
Εισαγωγή στη Διαχείριση Ακινήτων (Sec. KW)
Η λειτουργία, η επίβλεψη και η ρύθμιση εμπορικών, οικιστικών ή βιομηχανικών ακινήτων αποτελούν μέρος της διαχείρισης ακινήτων. Μια ορισμένη επιχείρηση είναι υπεύθυνη για πολλά στοιχεία του ακινήτου σε αυτήν την κατάσταση.
Για κατοικίες ενοικίασης, η επιχείρηση διαχείρισης ακινήτων θα ελέγχει τους υποψήφιους ενοικιαστές για ποινικό και πιστωτικό ιστορικό, θα συγκεντρώνει μηνιαίο ενοίκιο, θα συνάπτει συμφωνίες μίσθωσης, θα διατηρεί τις ανέσεις στο χώρο του ξενοδοχείου και θα ενημερώνει τον ιδιοκτήτη για τυχόν ζητήματα ή ανησυχίες.
Σκοπός Διαχειριστή Ακινήτου
Οι διαχειριστές ακινήτων είναι επιφορτισμένοι με πολλά καθήκοντα όπως:
Επείγουσες επισκευές και παρακολούθηση
Εάν το πλυντήριο πιάτων του ενοικιαστή σας ανατιναχτεί στις τρεις το πρωί, ο διαχειριστής του ακινήτου πρέπει να είναι σε υπηρεσία. Θα πρέπει να μιλήσουν με τον ενοικιαστή, να διαγνώσουν το πρόβλημα, να προσλάβουν έναν επισκευαστή και να ελέγξουν για να βεβαιωθούν ότι η δουλειά έχει γίνει σωστά.
Θέλετε να χειριστείτε κάτι τέτοιο; Εναλλακτικά, θα θέλατε να το χειριστεί η εταιρεία διαχείρισης ακινήτων σας;
Τακτική συντήρηση και επισκευές
Όλοι οι έλεγχοι ρουτίνας συντήρησης θα προγραμματιστούν από τον επιστάτη του ακινήτου σας, ο οποίος θα είστε είτε εσείς είτε το άτομο ή η επιχείρηση με την οποία ασχολείστε.
Η τακτική συντήρηση περιλαμβάνει εργασίες όπως κηπουρική, καθαρισμός υδρορροών και επιθεωρήσεις υποδομής.
Marketing και leasing
Η ελαχιστοποίηση των κενών θέσεων είναι μια από τις πιο κρίσιμες αρμοδιότητες του διαχειριστή ακινήτων. Ο πρωταρχικός στόχος είναι να διατηρήσετε καλά την ιδιοκτησία σας, ώστε να είναι εμφανίσιμη και ελκυστική στους πιθανούς ενοικιαστές.
Ο διευθυντής ή ένα μέλος της ομάδας διαχείρισης θα είναι επίσης υπεύθυνος για την προώθηση των διαθέσιμων μονάδων, τη διεξαγωγή προβολών και, τελικά, την ενοικίαση του ακινήτου σε κατάλληλο ενοικιαστή.
Έλεγχος ενοικιαστών και έλεγχοι ιστορικού
Επιπλέον, ο διαχειριστής του ακινήτου σας θα πρέπει να είναι υπεύθυνος για την επιλογή ενοικιαστών, τη διεξαγωγή πιστωτικών ελέγχων και ελέγχους ιστορικού, καθώς και την έγκριση ή την απόρριψη πιθανών ενοικιαστών.
Είσπραξη ενοικίων
Κάθε μήνα, ο διαχειριστής του ακινήτου σας είναι υπεύθυνος για την είσπραξη του απλήρωτου ενοικίου για κάθε μονάδα ενοικίασης, την κατάθεσή του στον κατάλληλο λογαριασμό και την καταγραφή όλων των πληρωμών.
Εξωση
Ο διαχειριστής του ακινήτου σας θα καθορίσει και θα διαχειριστεί τη διαδικασία έξωσης εάν για οποιονδήποτε λόγο ο ενοικιαστής σας αθετήσει τις πληρωμές ή με άλλο τρόπο παραβεί τη σύμβαση.
Αυτή είναι συνήθως μια γρήγορη και φθηνή διαδικασία που μπορεί να ολοκληρωθεί σε μερικές εβδομάδες σε πολλές πολιτείες.
Δόμηση ομάδας
Η ύπαρξη μιας ομάδας σε θέση που μπορεί να εκτελεί διοικητικά καθήκοντα, κανονική συντήρηση και έκτακτη ανάγκη είναι ζωτικής σημασίας για την αποτελεσματική διαχείριση της περιουσίας.
Οι τεχνίτες (ηλεκτρολόγοι και υδραυλικοί), οι κτίστες, οι κηπουροί και οι τοπιογράφοι, είναι μερικά από τα πιο εμφανή μέλη της ομάδας.
Ένας ικανός διαχειριστής ακινήτου θα έχει ήδη ένα προσωπικό στη θέση του εάν αποφασίσετε να το προσλάβετε. Το πλεονέκτημα αυτού είναι ότι δεν θα υπάρξουν τόσες καθυστερήσεις στο να ετοιμάσετε το νέο σας σπίτι για ενοικίαση.
Η οικοδόμηση αυτού του είδους των σχέσεων δεν θα συμβεί γρήγορα εάν αποφασίσετε να χειριστείτε τη δική σας περιουσία. Θα απαιτήσει λίγο χρόνο, και επίσης πιθανώς κάποιες δοκιμές και λάθη. Απλά ασκήστε υπομονή. θα το εκτιμήσεις.
Όπως αναμφίβολα καταλάβατε, η αποτελεσματική διαχείριση απαιτεί μεγάλη προσπάθεια. Θα μπορούσε να είναι μια εκτεταμένη δουλειά, ανάλογα με την ποσότητα των ακινήτων που χειρίζονται.
Συμβουλές για τη διαχείριση ακινήτων για αρχάριους
Αν και αυτές οι σύντομες συμβουλές δεν θα καλύψουν όλες τις αποχρώσεις της διαχείρισης εμπορικών και οικιστικών ιδιοκτησιών, και ίσως χρειαστεί να κάνετε κάποια πιο εκτενή έρευνα, σκοπός τους είναι να δώσουν στους νέους διαχειριστές ακινήτων τα απαραίτητα.
Μάθετε τα πάντα για την ιδιοκτησία σας
Εντοπισμός κατάλληλου σπιτιού που να ταιριάζει στην κερδοφορία των αγορών ακινήτων.
Η αξιολόγηση πιθανών μειονεκτημάτων σε στοιχεία όπως η τοποθεσία και το μέγεθος και η εξέταση των προκλήσεων διαχείρισης πριν καν εξετάσει κανείς ορισμένα χαρακτηριστικά είναι ζωτικής σημασίας.
Για να συγκεντρώσετε κρίσιμες πληροφορίες αγοράς όπως:
- Τοπικές Στατιστικές Απασχόλησης
- Μέσο οικιακό μέγεθος
- Τιμές αγοράς ενοικίασης
- Ποσοστά πληρότητας
Μάθετε τις Τοπικές Πολιτικές Προτού Γίνετε Διαχειριστής Ακινήτου
Οι περιφερειακοί και ακόμη και τοπικοί κανονισμοί μπορούν γρήγορα να αναπτυχθούν και να είναι από τις μεγαλύτερες δυσκολίες συντήρησης ακινήτων που θα αντιμετωπίσουν ποτέ οι PM.
Ακόμη και οι έμπειροι διαχειριστές ακινήτων μπορούν να παραβιάσουν έναν κανόνα ή μια νομοθεσία που προηγουμένως αγνοούσαν, ειδικά όταν μετακομίζουν σε μια αναπτυσσόμενη αγορά.
Οι διαχειριστές ακινήτων μπορούν να μάθουν για τους τοπικούς νόμους και τους κανονισμούς διαχείρισης ακινήτων με διάφορους τρόπους:
1. Επισκεφθείτε τους τοπικούς και κρατικούς κανόνες για τη διαχείριση ακινήτων.
2. Συμβουλευτείτε μια επιχείρηση διαχείρισης ακινήτων για να λάβετε μια διευκρίνιση για ορισμένα εισαγωγικά.
3. ρωτήστε με τη διαχείριση ακινήτων της γειτονιάς
πάρτι ενώσεων ιδιοκτητών σπιτιού να συγκεντρωθούν
πληροφορίες.
Η δεύτερη από αυτές τις δυνατότητες είναι συχνά η πιο αποτελεσματική, επειδή ένας δικηγόρος που εστιάζει στη διαχείριση εμπορικών ή οικιστικών ακινήτων θα έχει πιθανώς σε βάθος κατανόηση των νόμων που πρέπει να τηρούν οι διαχειριστές ακινήτων.
Γνωρίστε τις μετρήσεις διαχείρισης ιδιοκτησίας σας
Προκειμένου να επιτύχουν αξιόπιστες μακροπρόθεσμες επιδόσεις, οι διαχειριστές ακινήτων πρέπει να έχουν ισχυρή γνώση σχετικά με τους βασικούς δείκτες απόδοσης (KPIs), όπως συμβαίνει με κάθε επένδυση ή επιχειρηματική προσπάθεια. Τα βασικά KPI διαχείρισης ιδιοκτησίας που πρέπει να παρακολουθούνται περιλαμβάνουν, για παράδειγμα:
Κύκλος εργασιών ενοικιαστή
Κάθε τρεις μήνες ή ετησίως, πόσοι ενοικιαστές επιλέγουν να τερματίσουν τη μίσθωση στο τέλος ή χειρότερα, πριν τη λήξη της μίσθωσης;
Ενώ κάποιος κύκλος εργασιών ενοικίασης (γνωστός και ως μίσθωση
Η αλλαγή (ανατροπή) στην προσωπική τους ζωή είναι αναπόφευκτη.
οι συνθήκες αλλάζουν και τα υψηλά ποσοστά τζίρου
προτείνουν μια δυσκολία.
Σκεφτόμαστε πώς οι κενές θέσεις βλάπτουν τα αποτελέσματα κάθε εταιρείας. Ως διαχειριστής ιδιοκτησίας, καθορίζοντας το
Το θέμα είναι κρίσιμο.
Κόστος Συντήρησης Ακινήτου
Ένα ουσιαστικό κόστος διαχείρισης ακινήτων είναι η συντήρηση του ακινήτου. Για να αξιολογήσετε αποτελεσματικά την κερδοφορία ενός ακινήτου (και να εντοπίσετε πιθανά προβλήματα), είναι σημαντικό να παρακολουθείτε το κόστος συντήρησης και τα πιο διαδεδομένα προβλήματα συντήρησης.
Ποσοστά πληρότητας
Η κατανόηση του αριθμού των διαθέσιμων μονάδων και του αριθμού που είναι κατειλημμένες είναι ζωτικής σημασίας, ειδικά στη διαχείριση κατοικιών.
Η συνολική επιτυχία καθορίζεται συγκρίνοντας αυτήν τη μέτρηση διαχείρισης ακινήτων με το ευρύτερο εύρος της αγοράς. Ο στόχος των διαχειριστών ακινήτων είναι να διατηρήσουν αυτό το ποσοστό όσο το δυνατόν πιο κοντά στο 100%.
Οφέλη από τη διαχείριση της περιουσίας σας μόνοι σας
Μερικά οφέλη της αυτοδιαχείρισης της ιδιοκτησίας σας μπορεί να περιλαμβάνουν:
Θα φροντίζατε για την ιδιοκτησία σας περισσότερο από οποιονδήποτε άλλο
Το γεγονός ότι κανείς δεν ενδιαφέρεται περισσότερο για την ιδιοκτησία σας από εσάς είναι ένας από τους κύριους λόγους που οι άνθρωποι επιλέγουν να αυτοδιαχειρίζονται. Αυτό ισχύει γενικά. κανείς δεν θα δουλέψει περισσότερο από εσάς για να βρει και να κρατήσει εξαιρετικούς ενοικιαστές.
Μπορείτε να εξοικονομήσετε χρήματα
Η αυτοδιαχείριση είναι κάτι άλλο που μπορείτε να σκεφτείτε γιατί πιθανότατα θα εξοικονομήσετε πολλά χρήματα. Η πλειονότητα των εταιρειών διαχείρισης ακινήτων εισπράττει μηνιαίες αμοιβές, οι οποίες είναι συνήθως περίπου το 10% (όχι επίσημο ποσοστό) του μηνιαίου ενοικίου.
Βασικά, εάν ένα ακίνητο κοστίζει 1.000 $ το μήνα για την ενοικίαση, θα καταλήξετε να πληρώνετε τη διαχείριση του ακινήτου σας 100 $ το μήνα.
Μπορείτε να αποφύγετε τις απάτες
Δυστυχώς, δεν λειτουργούν όλοι οι διαχειριστές ακινήτων καθώς και οι εταιρείες διαχείρισης με τα ίδια ηθικά πρότυπα.
Για παράδειγμα, οι εταιρείες διαχείρισης δέχονται συχνά μίζες από προμηθευτές. Συχνά, οι προμηθευτές που παρέχουν αυτά τα φιλοδωρήματα χρεώνουν επίσης υψηλότερες τιμές ή παραδίδουν κατώτερα αγαθά. Πώς έτσι; για την κάλυψη του κόστους αυτού του μίζας.
Πολλοί επενδυτές αποφασίζουν να πάρουν τα πράγματα στα χέρια τους για όλα αυτά και πολλά άλλα. Ωστόσο, θα πρέπει να γνωρίζετε ότι η αυτοδιαχείριση είναι πιο δύσκολη από ό,τι φαίνεται πριν πέσετε στη σειρά.
Εύρεση καλής εταιρείας διαχείρισης ακινήτων
Η επιλογή του καλύτερου διαχειριστή ακινήτων είναι απαραίτητη για την επιτυχία, επειδή δεν είναι όλοι του υψηλότερου διαμετρήματος.
Η εύρεση του σωστού τύπου διαχείρισης ακινήτων στην περιοχή και η μάθηση για τους τύπους ακινήτων που διαχειρίζονται ενεργά είναι το πρώτο βήμα.
Όταν εξετάζονται οι δυνατότητες διαχείρισης ακινήτων, εδώ παίζουν ρόλο η έρευνα και η δέουσα επιμέλεια - προσδιορίζοντας εάν απαιτούνται άδειες, εάν έχουν ασφάλιση, το ιστορικό τους και άλλες μεταβλητές πρέπει να καθοριστούν πριν από την υπογραφή οποιωνδήποτε συμφωνιών.
Το κόστος της πρόσληψης ενός είναι ένα άλλο ζήτημα. Η τιμή που μπορεί να χρεώσει μια διαχείριση ακινήτου είναι έως και 10% των εσόδων από ενοίκια του ακινήτου, αν και η τοποθεσία και το είδος του ακινήτου έχουν σημαντικό αντίκτυπο στο κόστος.
Τέλος, μια υπογεγραμμένη σύμβαση ή συμφωνία που θα αναφέρει λεπτομερώς όλες τις ιδιαιτερότητες των υπηρεσιών που θα παρασχεθούν, τις πληρωμές που πρέπει να τηρηθούν και άλλες απαιτήσεις πρέπει να υπογραφεί από τον ιδιοκτήτη και τη διαχείριση του ακινήτου.
Τελικές Σκέψεις
Η απρόσκοπτη διαχείριση ακινήτων είναι σχεδόν αδύνατη χωρίς αυτοματισμό. Πρέπει να εξετάσετε το ενδεχόμενο να χρησιμοποιήσετε τις υπηρεσίες παρόχων λογισμικού διαχείρισης ακινήτων όπως το σύστημα διαχείρισης ακινήτων Booking Ninjas.
Μία από τις κύριες συμβουλές των Booking Ninjas για τους επίδοξους διαχειριστές ακινήτων είναι να ενημερώνονται για τους νόμους σχετικά με τη διαχείριση ενοικιαζόμενων ακινήτων.
Έχετε ημιτελή αιτήματα σέρβις; Πάρα πολλές εκτροπές, λίστες διάτρησης και αναδιαμόρφωση; Όταν οι τεχνικοί συντήρησης δεν μπορούν να ολοκληρώσουν τη δουλειά, οι Booking Ninjas είναι εκεί για εσάς.
Είναι σαν να έχετε ένα προσωπικό από ειδικούς στη συντήρηση διαθέσιμο ανά πάσα στιγμή.
Για να μάθετε πώς να κάνετε το Booking NInja τη στρατηγική σας για τις εργασίες διαχείρισης σε περίπτωση πνιγμού, επικοινωνήστε μαζί μας προγραμματίζοντας μια δωρεάν κλήση μαζί μας.