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Para los inversores inmobiliarios nuevos, las viviendas multifamiliares pueden ser un magnífico punto de partida a la hora de adquirir activos que puedan proporcionar ingresos pasivos.
Sin embargo, debido a que son numerosos apartamentos para diferentes hogares, estas propiedades se enfrentan a distintas dificultades que no tienen las viviendas unifamiliares.
Estos son algunos aspectos que debes tener en cuenta si estás pensando en adquirir una propiedad multifamiliar:
Definición de multifamiliar
Se trata de una única estructura que ha sido dividida para permitir el alojamiento independiente de muchas familias.
Pueden ser casas unifamiliares, pequeños complejos de apartamentos con hasta cuatro apartamentos independientes o dúplex que contengan dos residencias. (Normalmente, las estructuras con cuatro o más unidades se consideran propiedades comerciales).
Multifamiliares o plurifamiliares
Cuando se hace referencia a una vivienda que incorpora múltiples unidades de vivienda, no está claro si emplear los términos "multifamiliar" o "plurifamiliares".
Aunque "multimafiliar" se utiliza con más frecuencia en EE.UU., "plurifamiliar" también se emplea en varias regiones de la nación.
Incluso si posees un amplio abanico de habilidades, mantenerse al tanto de las tendencias en la separación silábica de palabras puede ser todo un reto. ¿Qué significa para ti "cantautor"?
Por desgracia, la respuesta dependerá de la situación. Si sigues la regla de la precaución y evitas separar por sílabas los términos que se repiten varias veces, a menos que sea necesario para evitar malentendidos o que el término vaya seguido inmediatamente de un nombre propio, podrías estar en el lado seguro.
Todas las reglas tienen sus excepciones, y conviene insistir en ello.
¿Para quiénes son más adecuados las viviendas multifamiliares?
Las personas que quieran comprar inmuebles multifamiliares son aquellas que quieren empezar a invertir para ganar dinero, estén dispuestos a responsabilizarse e involucrarse en las tareas que se supone ser propietario.
Si vives en una de las propiedades y los ingresos de las otras unidades generan suficiente dinero para cubrir tus necesidades mensuales, estas propiedades pueden permitirte vivir sin pagar alquiler.
El alquiler de las multifamiliares puede convertirse en una fuente pasiva de ingresos una vez que se haya pagado la hipoteca.
También son una sabia elección para familias multigeneracionales que buscan comprar una casa juntos y tener un área para ellos solos.
Las viviendas multifamiliares suelen tener entre dos y cuatro unidades, lo que permite a las familias grandes vivir juntas al tiempo que se benefician del aislamiento de pisos separados.
Ejemplos de viviendas multifamiliares
Existen distintos tipos de viviendas multifamiliares a tener en cuenta, cada uno con una oferta única en términos de diseño y espacio habitable. Cada tipo de vivienda tiene sus propias ventajas e inconvenientes.
Bloques de apartamentos (condo)
Un bloque de apartamentos es a menudo una unidad individual en un edificio o barrio formado por otras propiedades independientes. Suelen tener que pagar cuotas mensuales a una organización de propietarios.
Estas cuotas sufragan el mantenimiento de los servicios públicos y, en algunos casos, el seguro de la estructura o la comunidad.
Dúplex/Triplex
Los dúplex suelen ser dos apartamentos o casas unidos por una pared, techo o suelo común.
Los tríplex son tres. En un dúplex o tríplex, cada vivienda tiene su propia entrada. Además, las unidades pueden tener sus propios garajes y patios.
Vivendas semiadosadas
Los edificios semiadosados comparten una pared con cada uno de los otros edificios, como las casas adosadas. Sin embargo, las viviendas semiadosadas suelen ser más pequeñas que las pareadas.
Estas casas pueden ser menos caras que una casa unifamiliar aislada.
Debido a la posibilidad de que los propietarios de las viviendas adosadas dividan los costes de mantenimiento, también podrían ofrecer un mantenimiento menos costoso.
Viviendas adosada
Las viviendas adosadas o townhomes son residencias que están conectadas entre sí a través de una pared común, de forma muy parecida a los dúplex. Suelen tener dos o tres plantas.
A diferencia de una vivienda unifamiliar, son más grandes que los apartamentos y suelen requerir mucho menos cuidado y mantenimiento.
¿Es una casa adosada una vivienda multifamiliar?
¿Cuentan las casas adosadas como viviendas multifamiliares? La respuesta a esta pregunta depende en gran medida de la definición y la aplicación de casa adosada.
Dado que una casa adosada suele contener numerosas unidades adosadas, normalmente se considerará una propiedad multifamiliar. A diferencia de una vivienda unifamiliar, que sólo tiene una unidad.
No obstante, un pequeño número de casas adosadas se construyen para que parezcan residencias unifamiliares.
Qué debes saber antes de comprar una vivienda multifamiliar
Una vivienda multifamiliar es una excelente inversión si cumples algunos criterios esenciales.
Sin embargo, antes de comprar una vivienda multifamiliar, los posibles inversores también deben hablar con un agente inmobiliario cualificado sobre las propiedades disponibles en su vecindario.
A continuación se enumeran algunos de los aspectos fundamentales que debes comprobar:
Ubicación
Uno de los principales elementos que influyen en la facilidad para atraer inquilinos es la ubicación del inmueble.
Además, afectará al alquiler que puedes cobrar. Busca una propiedad en una zona deseable haciendo un estudio.
Alquiler máximo
¿Cuál es la cantidad máxima de alquiler que podrías recibir?
Calcula cuánto dinero necesitarás para pagar la hipoteca, financiar las reparaciones necesarias, etc.
Recuento de unidades
Ni que decir tiene que tendrás más inquilinos si el inmueble tiene más unidades.
Determina el número óptimo de unidades en función de tu situación financiera y de los ingresos previstos.
El propietario del inmueble
Infórmate sobre el vendedor del inmueble. ¿Tiene un historial de buen mantenimiento de la propiedad?
Ventajas y desventajas de las multifamiliares
Ventajas
Cobertura de la hipoteca
Los ingresos por alquiler pueden cubrir parcialmente tu hipoteca y otros gastos que te reporta una propiedad multifamiliar, proporcionándote una fuente de ingresos estable.
Paul Wyman, corredor gerente del Wyman Group en Kokomo, Indiana, señala que para algunos propietarios, el alquiler es suficiente para eliminar la necesidad de cualquier pago hipotecario.
Pueden pagar la hipoteca y el seguro con el dinero de otros apartamentos, lo que libera fondos para otros usos.
Reparaciones y mantenimiento más sencillos
Te resultará más fácil ocuparte del mantenimiento y las reparaciones. Es menos probable que pases por alto dificultades importantes y podrás actuar con mayor rapidez cuando surjan problemas si te alojas en tu casa de alquiler o cerca de ella.
Amortización
Gran parte del mantenimiento de la casa puede amortizarse como gasto empresarial, y puedes prorratear parte de los intereses de la hipoteca.
Familias multigeneracionales
Las familias de varias generaciones que quieran permanecer en contacto manteniendo su privacidad pueden encontrar en estas casas la solución perfecta. Te ayudarám a mantener esas posibilidades en el futuro.
Inversión inteligente
Si empiezas a vivir en una unidad pero al final te mudas, puedes conservarla como inversión generadora de ingresos, ganando aún más una vez que la alquiles.
Desventajas
Mayor coste inicial
Una vivienda multifamiliar suele costar más por adelantado que una vivienda unifamiliar, ya que se compra más de una unidad.
Requiere compromiso
Ser propietario requiere un compromiso de tiempo y, como vives cerca de tus inquilinos, nunca sabes cuándo llamarán a tu puerta.
Además, tendrá que tener confianza para negociar las condiciones del contrato y evaluar a sus inquilinos.
También tendrás que saber cómo tratar con ellos de forma profesional cuando se produzcan retrasos en el pago del alquiler, quejas por ruidos o daños en la propiedad.
Responsabilidad hipotecaria
Sigues estando obligado a pagar tu hipoteca aunque uno de tus alquileres quede desocupado si un inquilino se retrasa en el pago del alquiler.
Además, eres responsable de los gastos de reparación (inmediata) como una tubería rota o la obstrucción de un inodoro. Sigue existiendo un riesgo financiero en los edificios multifamiliares, aunque no recibas un pago por la vivienda todos los meses.
Fondo de emergencia
Necesitarás un gran fondo de emergencia. El efecto de una sola propiedad en tu flujo de caja general disminuirá a medida que añadas unidades adicionales. Sin embargo, los propietarios deben seguir reservando suficiente efectivo para pagar las reparaciones imprevistas y el alquiler de las propiedades vacías.
Complicación de la venta
Dado que tendrás que programar visitas y tasaciones y mantener informados a los inquilinos durante todo el proceso, vender una propiedad multifamiliar con inquilinos ocupados puede ser todo un reto.
Viviendas multifamiliares frente a apartamentos
Normalmente, el término "apartamento" se refiere a un grupo de habitaciones que juntas forman una residencia en un edificio con otras muchas unidades con una distribución similar.
Un edificio multifamiliar es una estructura que alberga apartamentos de alquiler en los que la misma persona es propietaria de todos los apartamentos que lo componen. A menudo se denominan "edificios de apartamentos".
Encontrar una vivienda multifamiliar
Los inmuebles multifamiliares se ponen a la venta en los buscadores inmobiliarios al igual que las viviendas unifamiliares, y normalmente puedes filtrar los resultados de tu búsqueda en función del tipo de inmueble que estés buscando.
Puedes encontrar opciones de inversión en tu zona con la ayuda de un agente inmobiliario, ya estén especializados en propiedades residenciales o comerciales.
Algunos agentes pueden incluso estar al tanto de oportunidades que no se han publicado en Internet.
Como en cualquier búsqueda de propiedades, investiga cuánto cuesta una vivienda multifamiliar en tu zona y qué puedes estar dispuesto a pagar.
Vivienda unifamiliar frente a multifamiliar
A la hora de invertir, existen algunas diferencias significativas entre la compra de viviendas unifamiliares y multifamiliares.
Precio
El precio será el principal punto de distinción. Una forma cómoda y menos costosa de empezar a invertir en el sector inmobiliario es con una vivienda unifamiliar.
Hipoteca
Para la compra de un inmueble multifamiliar, es posible que necesites un préstamo inmobiliario comercial en función del tipo de edificio que estés considerando.
Los prestamistas suelen exigir un pago inicial del 20%, especialmente si es la primera vez que inviertes en inmuebles.
Riesgo
Además, como las viviendas unifamiliares son más fáciles de vender, el riesgo es menor si decides que la inversión inmobiliaria no es el camino profesional adecuado.
Escalabilidad
Una propiedad multifamiliar es más fácil de ampliar y produce un mayor flujo de caja mensual que una vivienda unifamiliar.
Además, una propiedad multifamiliar es más adecuada para el "hacking de casas", cuando tú, el propietario, residas en una unidad mientras alquilas el resto.
Conclusión
Comprar un edificio multifamiliar y alquilarlo tiene muchas ventajas. Es una forma fantástica de iniciarse en la inversión inmobiliaria, y puedes optar por trasladarte a uno de los apartamentos.
Sin embargo, necesitarás una importante inversión de tiempo y dinero, por lo que debes estar seguro de que quieres el puesto.
Comienza a tomar las medidas adecuadas para poseer una propiedad multifamiliar rentable considerando la automatización de tareas de gestión de la propiedad.
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