Conception et aménagement d'espaces de stockage en libre-service

Pour remonter dans le temps, le besoin d'un système de self-stockage n'a commencé à se faire sentir que dans les années 1970. Déménager avait un prix : emporter tout son chargement. Et si cela implique de déménager plusieurs fois par an, vous pourriez devoir trimballer vos affaires à chaque fois.

En conséquence, la demande de stockage de matériaux essentiels lors du déménagement a pris de l’ampleur, donnant naissance au secteur du self-stockage tel que nous le connaissons aujourd’hui.

Pour les analystes de longue date, il n’aurait pas été surprenant de le voir devenir l’un des secteurs immobiliers à la croissance la plus rapide du 21e siècle.

À l'origine, cependant, les plans n'étaient pas conçus pour un individu ou une famille lambda. Il s'agissait simplement d'un vaste ensemble de bâtiments de plain-pied aux couleurs fantaisistes, sans véritables considérations architecturales ni en matière de rangement.

Dossiers, vins et vêtements, entre autres, ne pouvaient y être stockés longtemps sans être endommagés. Ces échecs fondamentaux ont façonné la transformation des centres de self-stockage au XXIe siècle, qui sont devenus l'un des principaux investissements immobiliers.

Il a attiré plus de clients car une plus grande attention a été accordée à l’accessibilité, à la sécurité et à la commodité.

Actuellement, plus de 50 000 installations de self-stockage sont réparties aux États-Unis, générant environ 40 milliards de dollars de revenus par an.

Et dans cet article, vous apprendrez à quoi faire attention lors de la conception d'un centre de self-stockage, les étapes à suivre et les résultats attendus.

Quels sont les 4 D du self-stockage ?

Vous connaissez probablement déjà les 4 D, car c'est une expression courante chez les gens.

En matière de self-stockage, les 4 D sont les principales raisons pour lesquelles les gens ont besoin d'un espace de stockage. Parmi elles, on trouve le décès, le déplacement, le divorce et la réduction des effectifs.

Sauf dans des cas mineurs, les 4 D sont généralement traumatisants et émotionnels pour vos clients potentiels.

Cela devrait vous informer de la manière dont vous répondez à leurs besoins, de l’ensemble des services que vous rendez à chaque catégorie et des remises que vous proposez.

Considérons chacun d’eux.

La mort

La mort d'un être cher s'accompagne d'une certaine tristesse et du dilemme de savoir quoi faire de ses biens. Les décisions sont généralement prises en fonction de plusieurs réalités du terrain.

Par exemple, si ce parent était propriétaire ou locataire de la maison où il vivait, le nouveau parent pourrait décider qu'il est préférable de la louer ou de la vendre. Entre-temps, il sera nécessaire de mettre ses biens en lieu sûr.

Une autre situation de « décès » se présente dans le cas d’une personne qui dépendait des morts ou vivait avec eux, mais qui doit maintenant déménager.

Dans les deux cas, les personnes prises dans ces situations ont besoin des services de l’industrie du self-stockage et viennent pour cela.

Divorce

Dans plusieurs situations de divorce, la situation devient si violente que l’un des partenaires doit quitter la maison jusqu’à la fin des audiences de divorce.

Durant ces périodes, ils font appel à des services de self-stockage pour éviter de se déplacer avec leurs affaires. Certains le font même pour entreposer des objets qui leur rappellent de vieux souvenirs.

Étant donné que plus de 50 % des premiers mariages échouent aux États-Unis, ces cas sont fréquents. Les centres de self-stockage doivent mettre en place des mesures pour protéger les biens de leurs clients. La négativité est omniprésente pendant ces périodes, et certains couples tentent même de voler le garde-meuble de leur ex.

Dislocation

Les déplacements sont principalement causés par des facteurs indépendants de la volonté des individus. Un changement relationnel, une perte d'emploi, une faillite, la fuite d'un quartier difficile, l'expiration d'un loyer ou même la perte de sa maison y contribuent.

En gardant cela à l’esprit, laissez l’empathie vous guider lorsque de telles personnes souhaitent louer un espace de stockage chez vous.

Réduction des effectifs

Déménager d'un espace plus grand vers un espace plus petit est l'une des raisons pour lesquelles les gens ont besoin d'un espace de stockage. Cela peut sembler le moins traumatisant des 4 D, mais cela reste stressant et émotionnellement exigeant pour beaucoup. Les étudiants, les personnes qui viennent de perdre leur emploi, ou les parents dont la plupart des enfants sont partis, sont souvent concernés.

Comment aménager une unité de self-stockage ?

Il y a quarante ans, la conception d’une installation de stockage n’était pas aussi compliquée et exigeante qu’aujourd’hui.

Les raisons sont claires : les terrains étaient moins coûteux, l’acquisition des matériaux de construction ne nécessitait pas de se ruiner, et les législations régissant les projets n’étaient pas aussi strictes.

Aujourd'hui, les exigences ont peut-être augmenté, mais l'accès à des données sectorielles fiables est également facilité. Celles-ci peuvent vous guider dans la planification, la conception et la construction de votre installation de self-stockage.

Planification du site et paramètres du site

La réussite de la conception de votre installation commence par la planification de votre site. Ce processus implique de prendre en compte des éléments importants avant de commencer les travaux.

Avec les options croissantes parmi lesquelles les gens peuvent choisir, voici les considérations de planification de site les plus cruciales que vous devez prendre en compte.

Emplacement

Le slogan entrepreneurial populaire « Emplacement, emplacement, emplacement » est on ne peut plus pertinent. À prendre ou à laisser, un bon emplacement est un atout incontournable pour être compétitif économiquement et attirer le particulier ou l'institution qui aura besoin de vos services.

Voici de bonnes questions de localisation à poser

Est-il situé sur une rue à fort trafic ?

Peut-on le repérer facilement ?

Y a-t-il un faible nombre de concurrents dans un rayon de 3 miles ?

Est-il facilement accessible ?

À quelle distance se trouve-t-il des commerces à forte activité ?

À quelle distance se trouve-t-il des complexes résidentiels à haute densité ?

Prix ​​du terrain

Le prix demandé pour le terrain est essentiel et influencera votre prix et la rentabilité nette de votre espace de stockage à long terme. Par conséquent, effectuez toujours une vérification financière préalable et assurez-vous d'obtenir le terrain au prix le plus avantageux.

Espace louable

Vous devez également déterminer la surface locative que vous souhaitez dégager, en fonction de vos exigences de zonage. Ce facteur reste un facteur de réussite essentiel, la moyenne du secteur se situant entre 40 et 50 %.

Plus le coût du terrain est bas et plus l'espace louable est grand, plus les chances d'obtenir des revenus plus élevés et, par conséquent, un retour sur investissement plus élevé sont grandes.

Coût de développement

Lors de la planification, vous devez prendre en compte le coût total du développement du site.

Demandez à votre équipe d’établir le coût total de la construction du bâtiment, du nivellement, des allées, de la protection contre l’eau et le feu, ainsi que de l’aménagement paysager, entre autres.

Sept caractéristiques de conception essentielles

Les caractéristiques varient d'un espace de stockage à l'autre. Lors de la conception, vous pouvez décider d'en négliger certaines et d'en privilégier d'autres.

Cependant, certaines fonctionnalités considérées comme standard dans l'industrie ne devraient pas être négligées. En voici sept.

1. Bureau d'accueil

À première vue, un bureau d'accueil haut de gamme peut sembler un gaspillage d'espace. En y réfléchissant bien, il donne l'impression d'un établissement « sérieux et prêt à accueillir des clients ».

Vous pouvez ainsi gérer vos paiements, questions, vérifications et autres formalités administratives en personne. Cela crée également l'espace nécessaire pour que vos employés puissent travailler confortablement.

2. Vidéosurveillance

Installez des caméras de vidéosurveillance à des emplacements prévus à l'avance dans tout l'établissement. Cela montrera à vos clients que vous vous souciez de leur sécurité et de celle de leurs biens.

3. Points d'entrée et de sortie

Points d'entrée et de sortie appropriés pour les véhicules. Selon la taille de l'enceinte de l'établissement, vous pouvez prévoir des points d'entrée et de sortie pour les automobiles, suffisamment larges pour accueillir les gros camions.

4. Ascenseurs

Si vous envisagez de construire un espace de stockage à plusieurs étages, l'ascenseur est actuellement la norme dans le secteur. Vous risquez de perdre des clients s'ils doivent monter les escaliers avec leurs chariots.

5. Portes automatiques

Un établissement à fort trafic ou à plusieurs étages gagnera en efficacité grâce à des portes automatiques. Ainsi, le chargement, le déchargement, l'entrée et la sortie seront facilités pour vos clients, tout en éliminant le besoin de personnel supplémentaire.

6. Chariots

Il est essentiel de faciliter le déplacement des articles pour vos clients. C'est pourquoi il est conseillé d'installer un espace de rangement pour chariots près de l'entrée principale.

7. Auvent

Il est courant dans l'industrie de couvrir les plateformes de chargement et de déchargement, car elles se trouvent généralement à l'extérieur de l'installation principale. Cela offre la protection nécessaire aux marchandises et aux personnes, notamment contre les intempéries.

Considérations essentielles pour l’aménagement d’un espace de stockage libre-service.

Accéder

L'accès à vos installations doit être une priorité dans vos plans d'aménagement. Les camions peuvent-ils facilement accéder à votre site et y manœuvrer ?

Pour un accès facile à votre établissement, prévoyez des approches de rue larges, des portes suffisamment grandes et des largeurs de voie accrues.

Allées

Lors de la conception de votre espace de stockage, prévoyez des allées suffisamment grandes pour permettre à au moins deux personnes de circuler côte à côte. Cela facilitera également le chargement et le déchargement des marchandises vers et depuis votre box de stockage intérieur.

Conception de sécurité

Plus votre entrepôt est visible de l'extérieur, plus vos clients se sentiront en sécurité. Les délits seront plus difficiles à éviter, ce qui entraînera une diminution du taux de vols.

Emplacement du bureau

Le bureau d'accueil doit être placé à proximité de l'entrée et rendu accessible au portail pour permettre un accès facile.

Commodité

Simplifiez au maximum la navigation dans votre établissement. Par exemple, veillez à ce qu'un endroit mène toujours à un autre lors de la conception de votre aménagement. Il est déconseillé de demander aux clients de faire demi-tour dans un gros camion. D'autres dispositions pour le confort de vos clients incluent des places de stationnement, des bennes à déchets et des emplacements de rangement intuitifs.

Quels sont les différents types d’unités de stockage ?

Unité de stockage accessible en voiture

Le box de stockage avec accès direct est un type de stockage extérieur qui permet à vos clients d'emménager et de déménager facilement. Ils peuvent ainsi accéder directement à leur box, charger ou décharger leurs affaires et sortir en toute simplicité. Votre box de stockage avec accès direct peut être suffisamment grand pour accueillir voitures, motos et marchandises plus lourdes.

Unité de stockage climatisée

Cette offre se généralise dans le secteur du self-stockage et mérite d'être prise en compte. Il y a quelques années, de nombreux utilisateurs de self-stockage ont opté pour cette solution en toute bonne foi, pour finalement retrouver des meubles délabrés, des antiquités abîmées et des biens moisis. Par conséquent, la mise à disposition d'un espace de stockage climatisé est nécessaire, notamment en cas de conditions climatiques défavorables, afin d'éviter ce problème.

Unités intérieures Unité

Cette option constitue une solution abordable pour vos clients souhaitant stocker leurs documents sensibles et leurs objets de valeur à l'abri des éléments destructeurs. Comme ils chargeront et déchargeront les chariots dans l'allée, ils n'auront pas à se soucier des conditions météorologiques. La plupart des unités intérieures sont également climatisées ; pensez donc à ajouter cette option.

Unité de stockage commerciale

Vos services ne doivent pas s'adresser uniquement aux particuliers. Les entreprises sont de bonnes cibles à prendre en compte lors de la conception de vos unités de stockage. Ces unités doivent être suffisamment grandes pour servir de conteneurs ou d'entrepôts où les entreprises conservent leurs stocks et leurs objets de valeur.

Vous leur éviterez ainsi d'ouvrir un autre magasin, d'acquérir un nouvel espace commercial ou de s'agrandir. L'entreprise gagnera ainsi en efficacité : elle dépensera moins, conservera son emplacement actuel et optimisera l'espace disponible pour d'autres activités importantes.

Unité de stockage de véhicules

Outre les unités de stockage avec accès direct, vous pouvez développer plusieurs unités de self-stockage pour le stockage de véhicules professionnels ou personnels. Il peut s'agir d'une voiture, d'une moto, d'un camion, d'engins de chantier, de grues ou de bateaux.

Cela permettrait aux entreprises et aux particuliers de libérer de l’espace qu’ils considèrent comme précieux pour d’autres usages.

Unité de stockage pour étudiants

Cela est particulièrement utile si votre établissement est situé à proximité d'un ou plusieurs collèges ou établissements d'enseignement supérieur. Les étudiants sont souvent confrontés au dilemme de savoir comment gérer leurs bagages après un semestre lorsqu'ils déménagent pour des vacances ou une formation.

Avoir de petites unités de stockage pour étudiants auxquelles il leur sera facile d'accéder, de faire des économies, de déposer leurs affaires et de déménager rapidement devient une bonne affaire pour eux.

Stockage militaire

Tout comme les étudiants, les militaires se déplacent souvent avec leur famille en raison d’une mission temporaire ou d’un changement permanent de poste.

Quelle que soit la raison, un centre de self-stockage doit en tenir compte. Vous pouvez décider que votre service sera principalement destiné au personnel militaire en l'implantant à proximité d'une base ou d'un poste militaire.

Stockage 24 heures sur 24

Il est important de mentionner qu'il ne s'agit pas précisément d'une option d'unité de stockage, mais d'une option d'installation générale qui devrait être fournie à vos clients.

Certains centres de self-stockage n'offrent à leurs clients qu'un nombre limité d'heures par jour pour accéder à leurs biens. Une solution pour pallier ce problème et attirer un plus grand nombre de personnes est d'ouvrir un centre de self-stockage 24h/24.

Une personne revenant d’un voyage tardif et ayant besoin d’accéder rapidement à ses affaires apprécierait que l’établissement soit toujours ouvert à ce moment-là.

C'est encore mieux lorsque votre établissement dispose d'agents de sécurité sur le terrain 24 heures sur 24, 7 jours sur 7, ce qui permet aux gens de se sentir plus en sécurité lorsqu'ils utilisent votre établissement.

Comment choisir la combinaison optimale d'unités de self-stockage

Déterminer l’emplacement approprié du bâtiment et la combinaison de différentes unités de stockage contribue énormément au succès d’une installation de self-stockage.

Plusieurs développeurs d’espaces de stockage en libre-service débutants font l’erreur de « simplement trouver un emplacement, construire des structures, ériger des portes et des murs et commencer à louer ».

Toutefois, avant de choisir une combinaison d'unités, il est essentiel d'évaluer le marché cible que vous avez envisagé lors du choix de l'emplacement. Cela vous donnera un avantage concurrentiel et vous permettra de répondre aux besoins de votre marché cible.

De plus, cela vous permettra d'exploiter pleinement la superficie louable et d'augmenter votre potentiel de profit.

Voici 5 conseils pour vous guider dans le choix d'une combinaison parfaite d'unités de self-stockage.

Étudiez le marché local

Nous sommes au 21e siècle et il y a de fortes chances qu’il existe d’autres installations de stockage en libre-service dans votre ville.

Vous pouvez éviter bien des soucis concernant la composition appropriée des unités en étudiant les autres établissements. Quels sont leurs tailles d'unités actuelles, leurs offres, leur marché cible, leurs tarifs, leurs emplacements spécifiques et leurs taux d'occupation ?

Vous pouvez exploiter les lacunes du marché actuel en créant un océan bleu pour les lacunes mal desservies dans cette localité.

Évaluer les données démographiques

Des études ont montré que plus de 80 % des utilisateurs d'espaces de stockage en libre-service ont entre 21 et 55 ans. L'âge n'est toutefois qu'un facteur démographique parmi d'autres à prendre en compte pour choisir la solution idéale.

Voici ce que vous devriez faire : identifiez les groupes démographiques les plus défavorisés de votre localité et créez des unités de stockage pour eux. S'il y a davantage d'étudiants dans votre zone cible (qui ont généralement un budget plus serré) mais que l'offre est moindre, construisez des unités de stockage plus petites pour eux.

Quel est le climat ?

Si votre installation est située dans des zones où l’humidité est relativement élevée ou les températures extrêmes, la fourniture de services de stockage à température contrôlée est essentielle à la réussite.

Cela n’épargne pas les installations situées dans des régions au climat relativement tempéré, car les clients souhaitent toujours avoir l’assurance de savoir que leurs articles sont protégés toute l’année.

Perspectives commerciales.

Les grandes entreprises, de par leur structure, disposent généralement de suffisamment d'espace pour stocker leurs machines et autres équipements. Les petites entreprises, en revanche, ne disposent pas forcément de ce luxe et ont donc besoin d'un espace de stockage. Si plusieurs PME sont implantées à proximité, concevez des espaces de stockage suffisamment grands pour répondre à leurs besoins.

Population

Il est également essentiel de prêter attention à la densité de population de votre emplacement lors de la planification de votre combinaison d’unités.

Dans les villes très peuplées, la majorité des habitants louent généralement de petits logements, notamment en raison des loyers élevés. Pour faire face à cette situation, nombreux sont ceux qui font appel à des services de self-stockage pour entreposer leurs meubles et équipements nécessitant plus d'espace.

Il est important de noter que les sociétés à forte population ont tendance à présenter davantage de cas des 4D. Si votre site est situé à proximité de zones résidentielles dont les déplacements sont principalement liés à l'un ou l'autre des 4D, votre offre de logements devrait mieux répondre aux besoins de ces personnes.

Mettre tout cela ensemble

Prévoyez des unités climatisées pour au moins certaines de vos unités.

Si votre population cible est principalement composée d'étudiants ou de personnes à faibles revenus, construisez plusieurs unités plus petites. Une combinaison de 5 x 5, 5 x 10 et 10 x 10 vous permettra de maximiser vos profits par pied carré.

Prévoyez des emplacements accessibles aux véhicules pour les clients commerciaux potentiels. Une allée de 6 à 9 mètres est idéale.

Il est essentiel de ne jamais finaliser votre plan d'implantation ou votre composition d'unités dès le début. De plus amples informations sur le marché et la demande seront disponibles après le début des locations, et de nombreux ajustements pourraient s'avérer nécessaires.

Quelle est la taille moyenne d’une installation de stockage ?

La superficie moyenne d'un espace de stockage en libre-service est comprise entre 2,5 et 5 acres. Les installations de plain-pied occupent entre 3 et 5 acres, tandis que les installations à plusieurs étages occupent au moins 1 acre de terrain.

Sur ce chiffre, la plupart des installations disposent d'une surface locative nette de 40 à 50 %. Imaginons que vous optiez pour une installation de plain-pied sur un terrain de 1,6 hectare (174 240 pieds carrés). La surface d'entreposage optimale devrait être d'environ 6 500 mètres carrés (70 000 pieds carrés).

Conceptions de bâtiments d'entreposage libre-service à plusieurs étages

La croissance récente du nombre d’installations de stockage en libre-service à plusieurs étages peut être liée au fait que plusieurs promoteurs en construisent davantage dans des environnements résidentiels et commerciaux à forte densité dans les grandes villes urbaines.

Les considérations de conception de base mentionnées ci-dessus, comme l'emplacement et le prix du terrain, restent valables pour les espaces de stockage à plusieurs étages. Cependant, voici quelques spécificités importantes à prendre en compte.

Code du bâtiment et ignifugation

Faire appel à une entreprise de construction et à une équipe de conception compétentes pour votre espace de stockage à étages est une évidence. Ces entreprises doivent connaître les codes du bâtiment et les contraintes inhérentes aux bâtiments à étages. Actuellement, le Code international du bâtiment (IBC) établit la norme en matière de construction.

Par exemple, si votre bâtiment compte plus de trois étages, vous devez respecter les exigences en matière de résistance au feu. Celles-ci vont de la construction de votre bâtiment avec une charpente métallique lourde à la protection incendie de chaque structure porteuse.

Contrôle du climat

Un facteur essentiel à prendre en compte est le choix des unités climatisées. Dans la plupart des installations, l'intérieur et les étages supérieurs sont généralement climatisés.

Densité et empilement

Il n'est pas rare de voir des allées de chargement et de déchargement, des allées et des unités d'emballage pour les clients au rez-de-chaussée. Cela permet de placer toutes les unités de stockage aux étages supérieurs.

Choisissez le nombre d'étages approprié après une planification rigoureuse, en respectant les normes de construction et en déterminant l'empreinte rentable. La visibilité et les distances de déplacement jusqu'aux unités souhaitées doivent guider votre choix.

Conception d'ascenseur

Assurez-vous d'avoir un ascenseur dans votre centre de stockage libre-service, car les gens ne se stresseront pas à grimper des étages juste pour récupérer leurs unités.

Concevez des ascenseurs autour du centre du bâtiment principal pour permettre des distances de déplacement égales et donc différentes unités de stockage aux étages supérieurs.

Si votre budget le permet, prévoyez deux ascenseurs pour desservir l'ensemble de votre clientèle. Cela réduira la distance maximale à parcourir pour vos clients.

Résumé

Le secteur du self-stockage connaît une croissance rapide et la concurrence s'intensifie. Une planification rigoureuse, une qualité et une offre sur mesure vous permettront d'obtenir les résultats escomptés.

N'oubliez jamais qu'aucun marketing ne vaut un bon positionnement (emplacement) pour votre établissement. Assurez-vous qu'il soit visible et proche de votre marché cible.

Assurez la sécurité de vos clients. Proposez des options climatisées et une sécurité 24h/24 et 7j/7.

Déterminez les meilleures options financières à partir de votre étude de marché. Laissez-vous guider par le type d'histoire, la superficie locative, la composition des unités et la superficie du terrain.