Yatırımcılar İçin Kendi Kendine Depolama Pazarı Raporları

COVID-19 salgını gayrimenkul gelirlerinde artışa neden oldu ve birçok işletmeci daha fazla satın alma ve doluluk kaydetti.

Self-storage işindeki bu gelişmelerin arkasındaki ana güçler veriler, raporlar ve demografilerdir. Bu değişkenler self-storage pazar raporlarından elde edilebilir.

Self-storage Pazar Raporu Nedir?

Self-storage pazar raporu, self-storage sektörünün sürekli değişen pazar davranışına dayanarak oluşturulan bir rapordur.

İşletmenin ürün, hizmet ve işlemlerine ilişkin piyasa koşullarına ilişkin bilgileri yansıtan yazılı bir belgedir.

Başka bir deyişle, bir pazar raporu, fiyatlandırma, arz-talep, işlem tarzı ve pazar eğilimleri gibi faktörleri dikkate alarak bir ürün veya hizmet hakkında bilgi sağlar.

Raporların Kapsamı

Ticari gayrimenkul sektörünün bir segmenti de self-storage işidir. Yükselen kentleşme ve iyileşen ekonomik görünüm gibi küresel eğilimler nedeniyle, bu sektörün büyümesinin projeksiyon dönemi boyunca olumlu olması bekleniyor.

Rapor, dünya çapındaki self-storage sektöründeki pazar ve rekabet gelişmelerini inceler. Ayrıca, temel analiz ve müşteri tipi analizi (Kişisel ve İş) sağlar.

Analizde COVID-19'un piyasaya etkisine ilişkin bir bölüm de yer alıyor.

Bu rapor kullanıcı türüne göre belirlenir: kişisel veya ticari.

Coğrafya: Kuzey Amerika, Avrupa, Asya Pasifik, Dünyanın geri kalanı.

Kendi Kendine Depolama Pazarı Raporu 2022

Yardi'ye göre, yaz aylarındaki önemli kazanımların ardından performansta düşüş yaşanmasına rağmen, büyüme oranları hâlâ Aralık 2020'deki seviyelerden önemli ölçüde yüksek. O dönemde tüm birim tiplerinde ülke genelinde yıllık bazda yüzde 2-4 arasında artışlar yaşanmıştı.

Self-storage talebinin klasik "4D"si (ölüm, boşanma, yerinden edilme ve felaket) iyimserliğin nedenleri arasında yer alıyor.

Sahipler ve yöneticiler, daha yerleşik itici güçlere ek olarak, geliştirme ve dağıtım/iş talebi olan iki yeni D'den gelen talebi gözlemliyorlar.

Yatırımcılar önümüzdeki yıla ilişkin talep, kira artışı ve sermaye eğilimleri konusunda iyimserlik ifade ediyor.

2021'e geri dönüp baktığımızda, depolama sektörü için şimdiye kadarki en iyi yıl olduğunu düşünüyorum. 2022 yılı daha da iyi olabilir.

Kendi Kendine Depolama Pazarına Genel Bakış

Mordor Intelligence'ın yayınladığı bir makaleye göre, dünya çapında self-storage pazarı, diğer adıyla piyasa araştırması, 2020 yılında 48,02 milyar ABD doları değerinde olup, 2021-2026 yılları arasında %5,45'lik bir bileşik yıllık büyüme oranıyla 64,71 milyar ABD dolarına ulaşması öngörülüyor.

Daha fazla kentleşme eğilimleri ve daha iyi bölgesel ekonomik görünümler nedeniyle, bu endüstrinin projeksiyon dönemi boyunca olumlu bir şekilde genişlemesi öngörülmektedir. Bu unsurlar yeni firmaların genişlemesini teşvik etmiştir.

Ek olarak, COVID-19 birçok şirket sahibini self-storage kullanmaya yöneltti. Self-storage talebi, 2020'nin çoğunda alan kirası ödemekten kaçınmak için evden çalışmak zorunda kalmanın bir sonucu olarak arttı.

Daha fazla işletmenin kalıcı olarak uzaktan çalışma modelini benimsemesiyle ofis alanına olan talep azalıyor.

Özellikle ofis alanı kiralamanın pahalı olabildiği büyük Asya şehirlerinde, genellikle self-storage tercih ediliyor.

• Kentleşmenin hızlanan oranı, pazarın genişlemesini artıran temel unsurlardan biridir. Büyüyen kentsel nüfus, daha sık taşınan daha fazla kiracı ve şehirlerde daha küçük ve daha pahalı yaşam alanları ile sonuçlanır. Bu eğilim, nüfusun 2015'te 8,6 milyonluk rekor seviyeye ulaştığı Londra'da en belirgindir. 2030'a kadar nüfusun 10 milyonu aşması bekleniyor.

• Pazarın büyümesi, Amerika Birleşik Devletleri, Avrupa ve Asya ülkelerindeki iyileşen ekonomik görünümle olumlu bir şekilde destekleniyor. Sürekli inovasyon, Ar-Ge ve sermaye yatırımı, Amerika Birleşik Devletleri'ndeki ekonomik büyümenin ana itici güçleridir.

• Pazarın genişlemesi hükümet düzenlemeleri tarafından engelleniyor. İç Güvenlik Bakanlığı, depolama tesisi sahiplerine tesislerinin bir terör saldırısında kullanılabilecek eşyaları saklamak için kullanılabileceği konusunda belirsiz uyarılarda bulunmaya devam ediyor.

Self Storage Pazarının Büyüme Oranı Nedir?

Kendi kendine depolama her zaman ekonomik gerilemelere dayanabilen bir sektör olarak övülmüştür. Geleneksel bilgelik bir zamanlar kişi başına altı net kiralanabilir fit karenin yeterli miktarda kendi kendine depolama alanı sağladığını savunuyordu.

Bugün, sektör uzmanlarının büyük çoğunluğu, lokasyona bağlı olarak kişi başına düşen rakamın 10 ila 13 metrekare arasında değiştiğini söyleyecektir.

COVID-19'un ekonomi üzerindeki etkileri tüketiciler tarafından hala hissediliyor olmasına rağmen, self-storage sektörü şaşırtıcı bir hızla büyümeye devam ediyor.

Büyümenin devam etmesi bekleniyor. Kendinden depolama, salgın sırasında zarar gören diğer gayrimenkul varlık sınıflarının aksine, daha önce sağlam olduğu düşünülenlerin bile aksine, daha büyük piyasa değişimlerinin etkilerinden korunmuştur.

Rejournals'a göre, dünya çapında self-storage pazarları 2020 yılında 48,02 milyar dolar değerindeydi. 2026 yılına kadar 64,71 milyar dolar değerinde olması bekleniyor.

Mordor Intelligence'a göre, Self Storage Pazarı önümüzdeki 5 yıl içerisinde %5,45'lik bir bileşik yıllık büyüme oranıyla büyüyecek.

Hangi Bölge Self Storage Pazarında En Yüksek Büyüme Oranına Sahiptir?

Mordor Intelligence ayrıca Asya Pasifik'in 2021-2026 yılları arasında en yüksek bileşik yıllık büyüme oranına sahip olduğunu söylüyor.

Rekabetçi Manzara

Sektörün dağınık pazar alanında, çok sayıda uluslararası işletme ilgi odağı olmak için rekabet ediyor.

Katılımcılar rekabetçi fiyatlandırma, pazarlama girişimleri, reklamlar ve otopark, 7/24 erişim ve iklimlendirme kontrolü gibi diğer olanaklara odaklandılar.

Bu işletmelerin varlığı ve devam eden yaratıcı çabaları mevcut piyasa durumunu daha da tırmandırıyor.

VC'ler tarafından desteklenen birkaç yeni katılımcı, yeni şirketler için yalnızca mütevazı giriş engelleri olduğu için sektörde başarılı oldu. Bu, pazar rekabetini daha da sertleştirebilir.

Son Gelişmeler

Temmuz 2021'de, güçlü arz-talep temellerini ve ekonomik döngüler boyunca dayanıklılık da dahil olmak üzere cazip uzun vadeli dinamikleri ele almak için uluslararası yatırım firması KKR, Austin, Teksas ve Nashville, Tennessee'de üç adet self storage binası satın aldı.

Ayrıca Booking Ninjas, kullanıcılarına depolama alanlarını hızlı ve kolay bir şekilde kontrol etme olanağı sağlayan kendi depolama yönetim hizmetlerini tanıttı.

Bu çözümle işletmeler sorunsuz parola yönetimi, hesap bakiyesi izleme, ödeme geçmişi takibi, kapı kodu erişimi ve fatura ödemesi deneyimleyebilir. Ayrıca, akıllı telefonlarının rahatlığından AutoPay kurulumu, anlık bildirimler ve daha fazlası için de kullanabilirler.

Self Storage Sektöründeki Kilit Oyuncular Kimlerdir?

Self-storage sektörünün ağır topları arasında; U-Haul International Inc, Life Storage Inc, CubeSmart LP, National Storage Affiliates ve Safestore Holdings PLC, Self Storage Pazarında faaliyet gösteren başlıca şirketlerdir.

Kendi Kendine Depolama Sektörü Görünümü

Müşteriler hala evlerindeki alanla sınırlı oldukları için self-storage tesislerini kullanıyorlar. Gayrimenkul aracılık firması Marcus & Millichap'in Ulusal Self-Storage Araştırma Raporu, bu emlak piyasasının 2014'teki genişlemesinin ardından yükseleceğini öngörüyor.

Araştırmaya göre, "bugüne kadar, kendi kendine depolama varlıklarının güçlü performansı çoğunlukla artan alan talebiyle yönlendirildi." ABD tüketicileri kesinlikle bir birikim aşamasına geri döndüler.

Bu, durgunluk döneminde eve kapanıp, ülke çapındaki self-storage tesislerine daha önce gönderilmiş malları kesinlikle gönderecek yeni ürünler satın aldıktan sonra oluyor.

Yatırımcılar, self-storage tesislerine olan talebin artması nedeniyle piyasanın durumunu gösteren şu istatistikleri akıllarında tutmalıdır:

Doluluk

National Real Estate Investor'a göre, self storage tesislerinin doluluk oranları 2014 yılında rekor kırarak ortalama %90'ın üzerine çıktı.

Yatırımcılar, doluluk oranlarının tüm zamanların en yüksek seviyelerine yakın olması nedeniyle şu anda geçmişe kıyasla self-storage'a daha fazla ilgi gösteriyor.

Gayrimenkul yatırım şirketi Cushman & Wakefield Inc.'in self storage sektörü grubu yönetici müdürü R. Christian Sonne, geçen yıl bu mülkler için yatırımcı rekabetinin yoğun olduğunu söyledi.

Sonne'a göre, self-storage artık meşru bir iş konsepti ve kimsenin tam olarak kavrayamadığı garip bir iş konsepti değil.

Aile sermayesi, sermaye şirketleri ve hedge fonları, artık en azından çekirdek, hatta çekirdek üstü olarak kabul edilen sektöre giren kurumlardan sadece birkaçıdır.

Daha fazla yatırımcı, portföylerini çeşitlendirmek için daha fazla self storage binası satın almayı deneyebilir, çünkü bunları mükemmel getiri sağlayan bir varlık olarak görüyorlar.

Sonne'ye göre 2014'ün üçüncü çeyreğinde self-storage sektöründe hem bireysel varlıklar hem de portföyler için alıcılar arasında sert bir rekabet yaşandı.

Ortalama Kira Değişimi

Sonne'nin Cushman & Wakefield için hazırladığı analize göre, yatırımcılar 2015 yılında self storage sektörüne yatırım yapma konusunda iyimser çünkü istikrarlı bir nakit akışı bekliyorlar.

Piyasa kira değişim oranlarındaki artış bu iyimser tutumun kanıtı oldu.

Çalışmaya göre, 2014'ün ikinci yarısında iç depolama pazarındaki ortalama kira değişimi yüzde 3,5 oldu. Bu oran, 2013'ün ikinci yarısında görülen yüzde 3,25'lik orandan yüksek ancak 2014'ün ilk yarısındaki orana eşit.

Depolama Tesislerinin Sayısı

Aegon Realty tarafından yapılan bir araştırmaya göre, 2013 yılında Amerika Birleşik Devletleri'nde 25 milyon adet self storage ünitesi olduğu bildiriliyor. Daha fazla kişi kiraya verip eşyaları için yer kalmadıkça self storage tesislerine olan ihtiyaç artabilir.

Yatırımcılar, bu mülklere olan talebin artacağını öngörüyorlarsa, çok sayıda çok aileli konut biriminin yoğun olduğu yerlerdeki tesisleri satın alabilirler. Ankete göre, ABD'de artık 10 haneden 1'i, 1995'te 17 aileden 1'i olan self-storage tesisini kiralıyor.

Çoğunluk Kiracı İçin Hanelerin Ortalama Zenginliği

Aegon Realty araştırması ayrıca, self storage üniteleri kiralayan hanelerin yarısından biraz fazlasının (%51) yılda 50.000 dolar veya daha fazla kazandığını ortaya koydu.

Bu, self-storage tesislerinin kiracılarının giderek daha fazla çeşitli maaşlar kazandığını ve bunun self-storage sahipleri için daha büyük bir pazar anlamına gelebileceğini gösteriyor. Ankete göre, kiracıların yaklaşık %15'inin aile geliri 125.000 dolar veya daha fazlaydı.

Kendi kendine depolama pazarı eğilimleri

Sizleri bilgilendirmek amacıyla, self-storage pazarındaki bilmeniz gereken en önemli sekiz trendi belirledik.

Artan Rekabet ve Konsolidasyon

Tarihsel olarak, self-storage pazarı oldukça parçalı olmuştur, ancak depolama ihtiyacı arttıkça, halka açık gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO'lar) pazara girmektedir.

Şu anda self storage sektörünün yaklaşık %20'sini kontrol ediyorlar. Bu çok büyük bir rakam gibi görünmeyebilir ancak güçlü finansal pozisyonları onlara çok fazla nüfuz sağlıyor.

Tüketicilere indirimli kiralar ve tıklama başına ödeme ve internet pazarlamasından kar sunabilirler, idari ve işletme maliyetlerini büyük portföyleri arasında paylaşabilirler. Bu, özel olarak tutulan self-storage işletmelerinin gelişmeleri için baskıyı önemli ölçüde artırır.

Bazı self storage işletmeleri, fon ve kaynak yetersizliği nedeniyle REIT'lerle rekabet edemedikleri için kendilerinin REIT'ler tarafından satın alınmasına izin veriyorlar.

Büyümeye aç REIT'ler, bağımsızlıklarını kaybetmelerine rağmen kaçırılmayacak kadar cazip teklifler sunabilirler. Bunun REIT'lerin pazar payını ve itibarını artırdığını söylemeye gerek yok.

Storelocal self-storage kooperatifi, şu anda bağımsızlıklarını korumak ancak aynı zamanda REIT'lerle rekabet edebilmek isteyen küçük self-storage işletmecileri tarafından değerlendiriliyor.

Valet Self-storage Yardımcı Bir Hizmet Olarak

Daha önce tam hizmetli self-storage veya vale self-storage hizmetlerinin bu kadar ilgi göreceği düşünülüyordu.

Bu hizmeti veren şirketler, ek bir ücret karşılığında müşterilerinin eşyalarını evlerinden veya iş yerlerinden alıyor, hatta onları kutulayıp sararak iklimlendirilmiş bir alanda depolamayı bile teklif ediyor.

Bu fikir hiçbir zaman tam olarak tutmasa da, birçok self-storage tesisi artık ekstra bir hizmet olarak vale hizmeti sağlıyor.

Vale self-storage hizmetini bir seçenek olarak sunmak, yüksek gelirli bölgelerdeki veya müşterileri rahatlığa önem veren çok sayıda kazançlı işletmenin bulunduğu yerlerdeki tesislere yardımcı olabilir.

Değişen Yönetim Stilleri ve Müşteri Hizmetleri

Birçok REIT'in, çok az doğrudan iletişim ve katılım içeren "müdahalesiz" bir yönetim yaklaşımı vardır. Bazı tüketiciler bu yönetim yaklaşımını tercih etse de, müşteri hizmetleri seviyesi düşüktür.

Bazı self-storage işletmeleri kendilerini bu şekilde farklılaştırırlar. Müşterileriyle sıklıkla olumlu bir ilişkiye sahiptirler ve birinci sınıf hizmet sunarlar.

Ayrıca, taşınma aracı kiralama, taşınma malzemeleri, sigorta ve çeşitli kutular gibi diğer hizmetleri sağlayarak değerlerini gösterebilirler. Elbette, yine de güncel kalmaları gerekir.

Günümüzde self-storage işletmeleri, müşterilerin malları için en iyi depolama alanını seçmelerine yardımcı olmak gibi, otomasyonu ve teknolojiyi kişiselleştirilmiş müşteri bakımıyla bir araya getirebilirlerse en başarılı olacaklardır.

Otomasyon

Çevrimiçi uygulamalar, self storage işletmeleri için ek faydalı teknolojilere sadece bir örnektir.

Müşterilerin faturaları ödemelerine, taşınma tarihlerini incelemelerine, fotoğraflarla ilgili sorunları bildirmelerine, dairelerinin canlı yayınını izlemelerine ve daha fazlasına olanak sağlamanın yanı sıra, bu uygulamalar ev sahiplerine yararlı tüketici verileri de sağlayabilir.

Nesiller Arası Benzerlikleri Anlamak

Geçmişte, yeni yuvalarından ayrılan veya emekli olup küçülmek isteyen bebek patlaması kuşağına hizmet verdikleri için, birkaç bağımsız self-storage tesisi, az önce ana hatlarıyla açıklanan yeni teknolojiyi uygulama konusunda tereddüt etmişti.

Bu neslin otomasyon ve ileri teknoloji yerine kişilerarası ilişkilere değer vereceğine inanılıyordu.

Baby Boomer kuşağının teknolojiyi nasıl kullandığına dair yapılan araştırmalar, bu kuşağın analog bir nesil olduğu fikrinin artık geçerli olmadığını gösteriyor.

Pandemi, eski nesillerin teknolojiyi daha kolay özümsemesine yardımcı olsa da, "baby boomer" kuşağı giderek daha fazla dijital inovasyonu tercih ediyor ve dijital kanalların kullanımı COVID-19'dan önce de artıştaydı.

Pew Araştırma Merkezi'nin 2019 araştırmasına göre, "Baby Boomer" kuşağının büyük çoğunluğu (yaklaşık yüzde 70'i) artık akıllı telefona sahip.

Bu nedenle, self storage işletme sahipleri yeni teknolojiyi kabul etmekte tereddüt etmemelidir. Daha genç Millennial ve Zoomer nesilleri, bu teknolojilerle büyüdükleri ve bunları tahmin etmeyi öğrendikleri için, bu teknolojileri daha çekici bulacaktır.

Kişiselleştirilmiş hizmet ile otomasyon ve teknoloji arasında ideal dengeyi bulmak işletme sahiplerine düşüyor çünkü yüz yüze etkileşim hakkında hala söylenecek çok şey var.

Alternatif Alan Kullanımı (E-ticaret İşletmeleri)

Kendine ait depolama tesisleri, e-ticaret şirketlerinin ürünlerini saklamaları için mükemmel bir konuma dönüşmüş olup, malların üretimi ile sevkiyatı arasında bir "merkez" görevi görmektedir.

Kendinden depolama üniteleri bir kişinin ihtiyaç duyduğu herhangi bir boyutta olabileceğinden, kişiler genellikle işletme vergileri veya vergilerle ilgilenmezler.

Depolama şirketi daha düşük depolama oranlarıyla ödeme yapar ve kira, benzer büyüklükte bir mağaza kiralamaya kıyasla maliyetin bir kısmıdır. BBC News'e göre, bir depolama ünitesinden e-ticaret işletmesi işletmek de büyüyen bir trenddir.

Elbette, her şirket türü bir depolama ünitesinden işletilemez; bunu Self Storage Association halleder. Ancak, açık pozisyonları olan bağımsız self storage tesisleri, ziyaretçilerin sık sık geri dönmesinden rahatsız olmuyorlarsa bunu bir seçenek olarak tanıtmayı tercih edebilirler.

Konum ve Estetik

Self-storage tesislerinin hepsi eskiden aynı görünüme sahipti: tek katlı, turuncu veya sarı boyalı, sıra sıra metal yapılar.

Koşullar değişiyor! Günümüzde birçok self-storage tesisi, çevreleriyle uyum sağlayarak yerel mimariye uyacak şekilde yapılmıştır. Zarif bir peyzaja ve dış dekorasyona sahip olabilirler.

Son yıllarda mahalle grupları, bölgelerinde "göz zevkini bozan" yapıların inşa edilmesini önlemek amacıyla belirli tasarımlar talep ediyor, bu nedenle bazı tesisler için bu bir olasılık bile değil.

Bu, günümüzde self storage işletme sahiplerinin, tasarımlarının çevreyle uyumlu olmasını garantilemek için inşa etmeyi planladıkları yeri dikkatlice değerlendirmeleri gerektiği anlamına geliyor.

Son Düşünceler

Başarılı bir self-storage işletmesinin büyümesi için en önemli unsurlardan bazıları olan uygun yönetim ve görev otomasyonu ile depolama tesisleriniz, müşterilerinize daha iyi hizmet verebilmek için Booking Ninjas Self Storage Yönetim Sistemi ile iyi yönetilecek ve optimize edilecektir.

Uzaktan erişim, bilet, POS sistemleri, online müşteri edinimi ve daha birçok olanaktan yararlanmak için tek noktadan sistemimizi kullanın.