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Un canone di locazione per le vacanze può essere fatturato per una serie di motivi. Le commissioni di gestione immobiliare, invece, sono commissioni riscosse per coprire le spese dei servizi specifici di gestione immobiliare offerti al proprietario della casa.
Scopri come calcolare i costi di gestione immobiliare in modo da poter capire come vieni pagato per la gestione immobiliare della tua proprietà.
Che cos'è la gestione immobiliare delle case vacanza?
La gestione delle proprietà in affitto per le vacanze è la supervisione e l'organizzazione delle proprietà in affitto per le vacanze, compreso tutto, dalla gestione delle prenotazioni, alle pulizie e alla manutenzione, al branding (marketing) e alla cura delle esigenze dei visitatori.
Ripartizione delle commissioni per la gestione delle proprietà
Mentre lo standard di settore per le tariffe è compreso tra il 25 e il 30% del prezzo di affitto, i costi applicati dalle società di gestione delle proprietà in affitto per le vacanze differiscono. Differiscono a seconda dell'azienda e dell'ubicazione dell'immobile. L'intervallo è compreso tra il 10% e il 50%.
Il tipo di proprietà e la quantità di lavoro che desideri che svolgano influenzano entrambe la tariffa. Sebbene questo sia solo un concetto, tutte le tariffe dovrebbero essere discusse con l'azienda prima di iniziare il lavoro.
I diversi tipi di gestori di proprietà in affitto per le vacanze sono consapevoli dei costi che sono accettabili per loro.
È essenziale essere consapevoli delle tariffe addebitate dalle società di gestione delle proprietà in affitto per le vacanze poiché ti aiuterà a prendere una decisione informata.
Commissioni iniziali
Lavorare con i gestori immobiliari ha dei costi iniziali, simili a quando ti registri per qualcosa, devi versare dei soldi.
Questi costi di avvio sono tariffe standard che includono tutto, dalle pubbliche relazioni e marketing alle pratiche burocratiche necessarie per registrare le proprietà come clienti.
Questo può aiutarti ad affermarti con la tua attività di case vacanze, gratuitamente o con un gettone.
Struttura dei prezzi a tariffa fissa
Alcuni gestori immobiliari utilizzano un modello tariffario forfettario, che offre un prezzo unico per la gestione della proprietà per tutto l'anno. A seconda di quella che ciascuna delle parti ritiene essere la migliore linea d'azione, il prezzo viene deciso da entrambi.
Inoltre, il tipo di immobile e la sua ubicazione incidono in modo significativo sul costo forfettario. Le tariffe forfettarie per la gestione della proprietà in affitto per le vacanze sono spesso basate sui canoni di affitto e sul valore equo di mercato della proprietà.
Spese di gestione
Le spese di gestione vengono riscosse per le spese di pulizia, manutenzione e pubblicità sostenute dal gestore durante il corso della gestione della proprietà.
Queste commissioni garantiranno che la società continui a prendersi cura della proprietà e ad impiegare le necessarie tecnologie di gestione immobiliare.
Questo costo può variare dal 10% al 50% (stima approssimativa) o anche di più del reddito medio mensile.
Un'attività di gestione professionale avrà una commissione più elevata. Tuttavia, molti proprietari pensano che ne valga la pena se riescono a mantenere la proprietà mantenuta e affittata ai visitatori delle case vacanze, ottenendo profitti evidenti dai vertici.
Modello di calcolo delle commissioni di gestione immobiliare delle case vacanza
Dipende dalla società di gestione quanto fatturare per i suoi servizi. Tuttavia, in generale, i gestori utilizzano una delle tre metodologie ampiamente utilizzate per determinare le commissioni di gestione immobiliare delle case vacanze:
Modello a reddito garantito
Nel modello a reddito garantito, anche nei mesi in cui ci sono poche o nessuna prenotazione per l'immobile, l'amministrazione immobiliare paga comunque al proprietario della casa una tariffa mensile fissa.
Con l’aiuto di questa strategia, ai proprietari di immobili viene garantito un reddito passivo ogni mese dell’anno.
Lo svantaggio dell’approccio a reddito garantito è che il tuo reddito rimarrà costante durante ogni stagione. Eventuali guadagni superiori al tasso concordato vengono pagati all'amministratore o alla società di gestione.
Modello a tasso fisso
Se scegli un modello di costo a tasso fisso per il tuo manager, sia tu che il management concorderete un costo fisso mensile. Non importa quante prenotazioni riceve l'hotel durante un determinato mese, questo costo non cambia.
Questo potrebbe non sembrare il miglior piano d’azione in bassa stagione. Tuttavia, durante l'alta stagione, manterrai tutti i guadagni al di sopra delle spese di gestione che paghi per la tua proprietà in affitto.
Lo svantaggio di questo modello tariffario è che a volte vengono aggiunti costi di gestione aggiuntivi e separati oltre alla commissione fissa, aumentando il costo complessivo.
Modello a commissione
La commissione mensile che tu, come proprietario dell'immobile, pagherai alla società di gestione secondo il modello provvigionale si basa su una percentuale.
Si tratta di un modello tariffario ben noto perché la tariffa mensile si basa sulle entrate generate dal noleggio nel mese precedente.
Come viene calcolata la commissione di gestione su una proprietà in affitto?
È fondamentale capire in anticipo quali costi di servizio vengono fatturati in aggiunta alla commissione di gestione e quali no.
Un gestore immobiliare potrebbe fornirti un preventivo mensile molto economico ma poi includere una serie di costi aggiuntivi che verranno aggiunti a quello.
Un gestore immobiliare, d'altro canto, potrebbe stimare un prezzo mensile abbastanza elevato, ma che include tutti i servizi.
I seguenti servizi potrebbero far parte della commissione di gestione mensile:
Servizi di marketing
I gestori di proprietà specializzati in affitti per vacanze concentrano la loro carriera sullo stare al passo con i cambiamenti del mercato e sulla comprensione del mercato STR.
Di conseguenza, sanno come commercializzare in modo efficace una casa vacanza, quando modificare i prezzi, quali piattaforme utilizzare per il marketing e come attirare il giusto tipo di ospiti per la tua proprietà.
Alcuni gestori potrebbero includere questo servizio come uno dei costi mensili per la gestione delle proprietà in affitto per le vacanze, mentre altri potrebbero offrirlo come servizio extra.
Chiedi al tuo manager se preferisci che questo servizio venga rimosso, ma prima valuta se hai il tempo e le risorse per commercializzare la tua proprietà da solo.
Impresa di pulizie
Ogni volta che gli ospiti escono dalla proprietà, il luogo deve essere pulito. I costi di pulizia potrebbero non essere inclusi nell'importo mensile addebitato da alcuni gestori di case vacanze. Ciò implica che sarai tu a pagare il conto per i servizi di pulizia.
Alcuni gestori di proprietà potrebbero includere un costo di pulizia nell'affitto e addebitare ai visitatori un extra per la pulizia. Prima di assumere un manager, assicurati di essere a conoscenza dei costi di pulizia e del modello dei costi, nonché di come verranno pagati.
Il costo della pulizia varierà in base alle dimensioni, alla posizione e ai servizi della struttura.
Servizi di manutenzione e riparazione
Le tariffe mensili addebitate dai gestori per la gestione immobiliare delle case per le vacanze in genere includono i costi di manutenzione. Ciò è dovuto al fatto che le riparazioni e la manutenzione spesso devono essere completate tempestivamente e con breve preavviso.
Gli ospiti si aspetteranno che i problemi verranno risolti rapidamente in caso di perdita di gas o rottura di un tubo; in caso contrario, potrebbero non lasciare una recensione positiva.
Se un manager addebita una commissione di manutenzione, assicurati di chiedergli esattamente quale manutenzione copre. Scopri se hanno un proprio team di manutenzione o se esternalizzano e se la tariffa copre tutte le riparazioni necessarie per il mese.
L'ultima cosa che vorrai è dover ricaricare la quota di manutenzione se si esaurisce durante il mese.
Possibili commissioni aggiuntive per la gestione delle case vacanza
Spesso le società che gestiscono affitti a breve termine addebitano commissioni di gestione immobiliare in aggiunta a quelle standard. I gestori immobiliari addebitano costi aggiuntivi per servizi che vanno oltre la manutenzione di base, le pulizie e i servizi di gestione degli ospiti.
Gli addebiti aggiuntivi potrebbero comprendere costi aggiuntivi come:
Spese di prenotazione
Esso si applica quando un ospite effettua una prenotazione per il tuo locale in affitto utilizzando il tuo gestore anziché tramite il tuo annuncio.
Spese per servizi esterni
I costi per extra come un giardino, una piscina o una vasca idromassaggio sono inclusi nelle spese per i servizi esterni.
Commissioni per il servizio clienti
Questa tariffa può comportare la gestione dei check-in e la gestione delle comunicazioni con gli ospiti.
Calcolatore delle commissioni di gestione immobiliare
È fondamentale per i proprietari di case vacanze comprendere in che modo un'agenzia di gestione immobiliare determina la quota del reddito da locazione che andrà a loro.
È necessario tenere conto dei seguenti elementi nel calcolo delle commissioni medie di gestione immobiliare:
- Il tipo di modello di commissioni per la gestione immobiliare: basato su percentuali, forfettario, ecc.
- Lo schema di pagamento utilizzato: se utilizzano modelli di garanzia o di commissione
- Costi aggiuntivi, come quelli per la pulizia, la manutenzione e la pubblicità.
Indipendentemente dal modello utilizzato, in genere è previsto un addebito una tantum per pagare i costi di commercializzazione della proprietà per attirare clienti per le case vacanza. Questo copre tutte le spese amministrative e le spese di marketing, come le spese di pubblicità.
Puoi utilizzare il calcolatore dei costi di gestione della proprietà di Landlord.net qui se non sei ancora sicuro su come calcolare i costi.
Prima di impegnarsi con la gestione immobiliare, è consigliabile assicurarsi di essere consapevoli di ciò per cui si pagherà.
La maggior parte dei gestori esperti di case vacanza, tuttavia, ti fornirà una ripartizione di tutti i costi e sarà in grado di spiegare il significato di ciascuno di essi.
Commissioni medie di gestione immobiliare di Airbnb
È facile assumere una terza parte per gestire il tuo affitto a breve termine o la tua proprietà Airbnb, giusto? Una volta accettato, una percentuale verrà accreditata al tuo account per ogni prenotazione effettuata per la casa vacanze.
Beh, mi dispiace dirtelo, ma le cose non sono sempre così semplici.
Ciascun servizio di gestione di Airbnb avrà la propria visione di ciò che costituisce un prezzo ragionevole per i vari servizi che fornisce e di come ti addebiterà il lavoro svolto. Dipende fortemente da fattori come dimensioni, posizione, requisiti e così via.
Secondo Upper Key , ad esempio , le tariffe tipiche del settore vanno dal 10% a oltre il 25%.
Questi sono molto nella media per una commissione di servizio Airbnb nel Regno Unito, tuttavia le tariffe potrebbero essere sostanzialmente più alte negli Stati Uniti. Le tue commissioni possono anche essere soggette a IVA, a seconda di dove ti trovi.
Vale la pena assumere una terza parte?
Porsi le seguenti domande ti aiuterà a decidere se assumere un amministratore immobiliare e pagare i costi necessari per la gestione della casa vacanze:
- Posso dedicare il tempo necessario alla gestione dei miei immobili?
- Quale percentuale di occupazione annuale spero di raggiungere per i miei affitti?
Possedere alcune case in affitto per le vacanze renderà la loro amministrazione e supervisione molto più semplice rispetto al possesso di molte proprietà.
Anche il tempo che hai a disposizione da dedicare alla gestione delle tue inserzioni dovrebbe avere un ruolo nella tua decisione.
Gestire un’attività di affitto di case vacanze è piuttosto dispendioso in termini di manodopera. Potresti non avere molto tempo per concentrarti sulle tue inserzioni se svolgi già un lavoro a tempo pieno.
In questa situazione, pagare ad un operatore qualificato una commissione di gestione mensile per la proprietà in affitto sarebbe una mossa intelligente.
La tua mente sarà tranquilla perché si prenderanno cura di tutti i compiti necessari. Se gestire la tua attività di affitto di case vacanze è la tua priorità principale, potresti essere in grado di gestire l'onere senza l'assistenza di un manager.
In definitiva, anche i tuoi obiettivi di affitto dovrebbero avere un ruolo nel modo in cui scegli un fornitore di gestione immobiliare. Potresti essere in grado di gestirlo da solo se rimani nella tua casa in affitto e quindi la affitti solo mentre sei lontano.
D'altra parte, incaricare un manager di supervisionare tutte le attività ha più senso se i tuoi immobili in affitto non sono occupati e desideri ottimizzare il loro potenziale di occupazione.
Domande da porre quando si assume una terza parte
È una cosa intelligente da fare che i proprietari di immobili si informino sui servizi specifici offerti da un'attività di gestione di case vacanze prima di assumerli. Puoi determinare le spese di gestione precise per la tua casa vacanze ponendo domande specifiche.
Tra le richieste da fare ci sono:
- Quali sono i principali servizi di gestione che offrono?
- Quali ulteriori soluzioni gestionali sono disponibili?
- Quali di questi sono inclusi nelle spese di gestione mensili per le case vacanze?
- Quali di questi servizi sono separati dalla commissione per la gestione?
- Ci sono altre spese amministrative di cui dovrei essere a conoscenza?
- Addebitate una commissione di gestione mensile fissa o su base provvigionale?
- Quali software e hardware utilizzate per la gestione delle proprietà?
- Che tipo di piano di marketing utilizzerai per promuovere la mia proprietà?
- Come ti approcci alla manutenzione della proprietà?
- Utilizzi una checklist durante l'ispezione delle proprietà? Con quale frequenza lo fai?
- Come gestisci le prenotazioni degli ospiti?
- Come gestisci le interazioni con gli ospiti?
- Quali precauzioni di sicurezza prenderai per proteggere la mia proprietà?
- Come mi contatterai in caso di danni o di emergenza?
- Da quanto tempo lavori come amministratore immobiliare?
- Per favore forniscimi referenze della clientela precedente e attuale.
Punti chiave
Il costo per la gestione di una casa vacanza varia notevolmente per una serie di motivi. Tuttavia, i fattori principali da considerare quando si decide se assumere un gestore immobiliare sono i servizi forniti e il modo in cui tali servizi influiscono sulle entrate nette.
Assicurati che l'agenzia di gestione immobiliare che selezioni offra valore per i tuoi soldi. Confronta il reddito potenziale con i costi totali di impiego di una società di gestione di case vacanze.
Alcuni gestori immobiliari potrebbero persino consentirti di generare un reddito più elevato di quanto potresti altrimenti.
Inoltre, puoi effettuare una gestione efficiente delle case vacanze impiegando soluzioni di automazione delle attività come Booking Ninjas.
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