Una de las responsabilidades más cruciales y desafiantes que tiene un administrador de propiedades es encontrar inquilinos para los edificios de apartamentos. Siempre puedes descubrir nuevas estrategias de alquiler multifamiliar que pueden atraer a más inquilinos y ayudarte a arrendar propiedades más rápidamente.
Cuando necesites subcontratar los servicios de un agente de alquiler profesional, además de aprender nuevos métodos e ideas por ti mismo, deberías contratar a uno.
Nuestra exhaustiva guía expone las razones por las que deberías mejorar tu procedimiento de arrendamiento, además de ofrecer consejos y ventajas sobre los agentes de arrendamiento. Además, ofrece cinco consejos y tácticas de arrendamiento de apartamentos de utilidad inmediata que puedes utilizar al instante.
¿Por qué necesitas un proceso de arrendamiento multifamiliar fluido?
Cuanto más tiempo esté desocupada una unidad de tu propiedad, más se reducen los ingresos netos de explotación. Además de los ingresos mensuales por alquiler, pierdes dinero procedente de fuentes como las tarifas de servicios públicos, el alquiler de aparcamientos y los gastos de lavandería.
Por lo tanto, cuanto más dinero malgastes buscando nuevos inquilinos, más tiempo llevará. Puedes encontrar excelentes candidatos y persuadirles para que firmen un contrato de arrendamiento rápidamente utilizando algunas sofisticadas técnicas de arrendamiento multifamiliar.
Aunque el sentido práctico es vital en esta situación, emplear las tácticas de arrendamiento correctas te permite evaluar con mayor precisión si un candidato encaja bien en tu propiedad. Puedes evitar problemas en el futuro si tu procedimiento de arrendamiento está reforzado.
Lo que debes saber sobre los agentes de arrendamiento
Los agentes de arrendamiento son expertos con licencia que ayudan a encontrar inquilinos y a firmar contratos. Los agentes de arrendamiento actúan como intermediarios con los posibles inquilinos.
Se encargan de firmar los contratos de arrendamiento y de mostrar a los posibles inquilinos su propiedad. Por último, los agentes de arrendamientos pueden atender cualquier consulta que puedan tener los posibles inquilinos porque están familiarizados con los detalles de tu contrato de alquiler.
Externalizar el proceso de arrendamiento a agentes tiene ventajas y desventajas. Analicemos algunas de ellas.
Ventajas de los agentes de arrendamiento
- Gracias a su rapidez y eficacia, pueden ayudarte a ahorrar dinero a largo plazo. Una vez familiarizados con tu propiedad, te ayudarán a encontrar arrendamientos con más rapidez.
- Los agentes de arrendamiento son vendedores expertos que saben exactamente cómo llamar la atención sobre tu vivienda. De este modo, evitarás tener que vender la vivienda tú mismo.
- Los agentes de arrendamiento conocen de primera mano a tus competidores, por lo que pueden responder a las consultas con más matices que tú. Por ejemplo, si un inquilino potencial está preocupado por el precio del alquiler, un agente de arrendamientos puede asegurarte que las tarifas de tu edificio son razonables si se comparan con las de otros edificios similares cercanos.
Desventajas de los agentes de arrendamiento
- Se llevan una parte de los gastos de cierre o cobran honorarios de intermediación a los inquilinos.
- Los visitantes que recorran su inmueble no recibirán una cálida bienvenida por su parte.
- Para asegurarse de que los agentes de arrendamiento representan adecuadamente su propiedad, debe hacer los deberes y vigilarlos.
Aspectos en los que fijarse antes de contratar a un agente de arrendamientos
Una de las características más importantes de un buen agente de arrendamiento es su conocimiento y relación con el vecindario que rodea a tu propiedad.
¿Sabe dónde están los baños públicos más cercanos? ¿Cuánto tiempo llevan trabajando como agentes?
En otras palabras, debes trabajar con un agente inmobiliario que conozca los atractivos de la zona y que pueda atraer a personas que prosperen en ella.
A la hora de buscar un agente inmobiliario, fíjate en las siguientes cualidades:
- Conocimiento del sector multifamiliar: un buen agente de arrendamientos debe estar al día de las tendencias más recientes porque el mercado inmobiliario cambia continuamente.
- Buena capacidad de escucha y comunicación: los clientes potenciales tendrán muchas preguntas, preocupaciones y necesidades particulares de vivienda que deben tenerse en cuenta. Un agente de arrendamientos debe estar al tanto de los problemas y preferencias de los residentes potenciales porque actúa como intermediario.
- Cortesía hacia tu propiedad: tanto si el residente es adecuado para tu propiedad como si no, los agentes de arrendamiento siguen cobrando. Sin embargo, los mejores agentes respetarán su propiedad y pondrán mucho empeño en localizar a los residentes más aceptables para su barrio.
¿Cuál es el porcentaje de cierre ideal en el arrendamiento?
Un porcentaje de cierre sólido no está definido por una cifra concreta, pero los agentes de arrendamiento suelen aspirar a un porcentaje del 30% al 40%. Un índice de cierre es la proporción de contratos de arrendamiento firmados con respecto a los que habrían sido candidatos adecuados para su propiedad pero que realmente se encontraron.
Consejos para la gestión de inmuebles multifamiliares
¿Sabes que puedes alquilar una vivienda y seguir ajustándose a tu presupuesto? Pero es necesaria mucha preparación. Aquí encontrarás algunos consejos cruciales sobre el arrendamiento multifamiliar.
Deberías tener en cuenta los cinco consejos siguientes:
Fijación de objetivos y organización
Dos de los consejos más importantes que te daremos sobre el arrendamiento multifamiliar son fijarse objetivos y organizarse. Puede que tengas curiosidad por saber cómo se estructuran los agentes de arrendamiento.
Empieza por hacer hojas de cálculo para cada unidad ofertada que contengan datos sobre los compradores potenciales que han visitado la unidad. Lleva también un calendario meticuloso de todas las visitas concertadas a las unidades disponibles. Te mantendrás organizado si haces estas dos cosas.
El siguiente paso es marcarse objetivos, como aspirar a un número concreto de presentaciones por fecha. Intenta responder al mayor número posible de preguntas de clientes potenciales cada día.
Establecer objetivos mensurables te ayudará a rendir cuentas como contratista independiente.
Para las apariencias, vístete para impresionar
Tu aspecto físico es tan importante a la hora de conocer a posibles residentes como la fachada del edificio. Ellos harán lo mismo contigo cuando examines a los posibles inquilinos y decidas si encajan bien en tu propiedad.
Lleva siempre un atuendo profesional formal a las visitas, independientemente de cómo vayan vestidos los posibles inquilinos. Además, debes sincronizar tu atuendo con el de otros miembros del personal que ofrezcan visitas durante ese día.
Una buena presentación será el resultado de hacer esto, ya que dará a los posibles compradores una imagen profesional y organizada de tu propiedad.
Empieza por las instalaciones
¿Qué es lo que distingue a tu propiedad para que tarden en fijarse en ella?
Muchas características, como una política de mascotas con todo incluido o un sistema de gestión de paquetes, sólo serán evidentes para los clientes potenciales más adelante.
Es posible que algunos inquilinos potenciales necesiten conocer todas las comodidades o características, aunque el anuncio de tu propiedad debería destacar todo lo que distingue y diferencia a tu vivienda.
O, si estás haciendo una visita guiada a una pareja, es probable que sólo uno de ellos conozca los aspectos únicos de tu propiedad.
Por lo tanto, destaca al menos cinco ventajas o comodidades que ofrece tu edificio.
Las cerraduras modernas inteligentes, un calendario de eventos locales publicado cada mes o un sistema de control de acceso que funciona con un smartphone entran en esta categoría.
Prepárate para las preguntas y haz preguntas
Es buena idea anticiparse a las preguntas de los clientes potenciales para poder planificar respuestas coherentes.
Las preguntas más frecuentes se centrarán sin duda en características o procedimientos concretos de tu propiedad. Por ejemplo, si tu propiedad utiliza el sistema de facturación RUBS, debes estar preparado para describirlo.
Otras preguntas podrían ser:
- ¿Qué servicios (agua, etc.) están incluidos o no en el alquiler mensual?
- ¿Qué reformas, si las hay, pueden hacer los residentes?
- ¿De qué tipo de barrio se trata?
- ¿Cuáles son las condiciones técnicas del contrato de arrendamiento, como la forma de pagar el alquiler y de mudarse?
- ¿Es segura la estructura? Destaca las características exclusivas del sistema de seguridad y entrada de tu establecimiento. Muestra el funcionamiento del sistema de control de accesos, por ejemplo, si está presente en tu edificio.
Es fundamental ser lo más accesible posible al visitar los apartamentos.
Tendrás una relación más estrecha con tus residentes que un agente de arrendamientos. Pregunta por sus ocupaciones, familia e intereses.
Muéstrate amable sin parecer demasiado ansioso por firmar un contrato.
La mayoría de los inquilinos son jóvenes menores de 35 años, así que tenlo en cuenta.
Ten en cuenta también que puede tratarse de la primera experiencia de alquiler del interesado. Por lo tanto, puede que necesite ayuda para entender preguntas que a los inquilinos más experimentados les parezcan obvias.
Haz todo lo posible por determinar la demografía de las personas que alquilan y satisfacer sus necesidades.
Estandariza el proceso de venta
Hacer algo propio o permitir que los equipos de arrendamiento inyecten sus personalidades únicas en el proceso de ventas particular tiene mérito. Sin embargo, todo el mundo puede beneficiarse de los guiones telefónicos, instrucciones y plantillas de arrendamiento de apartamentos.
Además de ofrecer a los clientes potenciales cierto nivel de individualización y personalización, disponer de un proceso, una plantilla y un guión claramente definidos que seguir puede proporcionarle tranquilidad, sobre todo sabiendo que dispone de un modelo y un procedimiento probados que pueden reproducirse para lograr el éxito.
¿Dispones ya de estos procedimientos o guiones? Toma nota primero de los aspectos básicos. Los guiones estandarizados de seguimiento y venta para asesores y agentes de arrendamiento pueden reducir significativamente tu carga de trabajo y tu nivel de estrés.
Además, esos guiones minuciosamente pensados pueden dar lugar a cierres más rápidos y eficaces cuando se ejecutan correctamente.
Solicite la opinión de los inquilinos actuales
Una de las principales ventajas de alquilar pisos por tu cuenta como administrador de propiedades es que conocerás a los actuales inquilinos de tu propiedad.
Pide a los residentes actuales su opinión sobre ciertas partes de tu edificio antes de empezar a hablar con clientes potenciales.
Asegúrate de preguntar a los residentes lo siguiente:
- ¿Por qué les gusta vivir en tu propiedad?
- Temores que tenían antes de decidir mudarse
- Dificultades que encontraron al mudarse
- Sus instalaciones y características preferidas
- Cómo ven la seguridad de tu edificio
- Aspectos que consideran mejorables
Aunque puede ser mejor realizar estas entrevistas en persona, las encuestas también pueden distribuirse por correo postal o electrónico.
Sin embargo, para garantizar la mayor participación, piensa en ofrecer una recompensa a los residentes que rellenen estos cuestionarios.
Con la ayuda de todas estas aportaciones, podrás promocionar más eficazmente tu edificio entre clientes potenciales.
Lo mejor es que, al conocer las experiencias de los residentes actuales, podrás anticiparte mejor a las preocupaciones de los futuros residentes y responder a sus preguntas.
Más formación
Siempre es una buena estrategia seguir aprendiendo de todo el mundo y asegurarte de que te mantienes en la primera línea de tu profesión, incluso si eres uno de los mejores y superas constantemente tus estadísticas.
Busca en Internet o en tu organización local formación gratuita para agentes de arrendamiento, o sigue las publicaciones periódicas sobre multifamiliares y a las personas más influyentes de LinkedIn.
También deberías mantener actualizado un manual de formación de agentes de arrendamiento específico para tu propiedad. Puedes seguir a muchas personas influyentes, blogs en línea, revistas y los innumerables libros, manuales, libros electrónicos y guías de consultores de arrendamiento que se publican periódicamente.
El hecho de que estés leyendo aquí ahora mismo indica que has buscado activamente oportunidades para mejorar y has elegido este artículo como una de ellas.
Mantén tu curso de acción actual y nunca dejes de aprender. Recuerda también pensar más allá de lo establecido. Aunque la formación específica sobre arrendamientos es esencial y beneficiosa, intenta aprender algunas de las estrategias de ventas y mejores prácticas distintivas de otros sectores.
Puntos clave
Optimiza constantemente tu procedimiento de arrendamiento multifamiliar para acelerar el arrendamiento y reducir las tasas de desahucio.
Cuando te reúnas con posibles inquilinos, es importante tener buenas dotes de comunicación, un plan de organización bien pensado e intuición.
Serás capaz de alquilar unidades con más rapidez si tienes un conocimiento profundo de lo que hace tu edificio único, lo que beneficia a los residentes actuales, y lo que el inquilino perfecto debe poseer.
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