「不動産管理」とは、非常に自明で明白な概念の一つのように思えます。つまり、物件の管理です。簡単そうですよね？実はそうではありません。
外部の人々にとって、不動産管理は「不動産や物理的な資産の運営、管理、維持、監視」とか「住宅、商業、または工業用不動産の日常的な監視」といった数文に要約されてしまうことがあります。これらの定義を見たことがあるか、似たような言い回しを見たことがあるでしょう。
しかし、もしあなたが不動産管理会社を始めるつもりがあるのなら、またはこの業界についてもっと知りたいのであれば、これらの平凡な定義以上のことが必要です。
この記事では、不動産管理に関するすべての情報と、自分の会社を始めるために従うべきステップバイステップの手順を網羅しています。それでは、始めましょう。
不動産管理会社はどのように利益を上げるのか
不動産管理会社を自分で始めたい理由は数多くあります。
理由は様々ですが、ほとんどの人にとって重要な共通点は、このビジネスが利益を上げるかどうかです。
そこで疑問が生じます - 不動産管理会社は具体的にどのように利益を上げるのでしょうか？
簡単に言えば、彼らは顧客から複数の（合法的な）手数料を請求することで利益を上げます。これには以下のようなものが含まれます。
初期設定手数料
これは、不動産管理会社が物件所有者の初期アカウントを設定するために請求する手数料です。
この手数料には、物件の状態を検査するための費用や、あなたの会社が物件を管理することをテナントに通知するための費用も含まれる場合があります。
管理手数料
これは標準的な手数料で、通常は月ごとに請求されます。一般的に、管理手数料は管理下にあるユニットの総数のパーセンテージとして計算されます。
ただし、一部の会社は、物件のサイズに基づいて計算される固定料金を請求することもあります。これは、賃料の支払いの有無にかかわらず、毎月支払わなければならない固定金額です。
パーセンテージモデルに従う場合、賃料が支払われる際にのみ、すべての物件に対して月次管理手数料を請求することもできます。あるいは、顧客が賃料を回収したときに請求することもできます。
通常のパーセンテージは8%から12%の間ですが、ユニット数が多い物件では5%まで下がることもあります（賃料が高くなるため、収益を得ることができ、顧客は少ない支払いで済むため、ウィンウィンです）。
メンテナンス手数料
メンテナンス手数料は、共用エリアの清掃、ゴミや雪の処理、落ち葉の除去などの簡単な日常業務や、修理に関するメンテナンスに分類できます。
簡単な日常業務に関するメンテナンス手数料は、通常、管理手数料に隠されています。修理に関しては、いくつかの方法があります。
最も利益を上げる方法は、リザーブ修理基金を作成することです。これは、物件所有者が物件の必要な修理のためにお金を入れるための別の口座です。
彼らは、口座からのすべての修理費用を承認することを選択するか、あなたの会社が裁量でその口座を使用できるようにすることができます。この口座には、契約で合意された最低金額を保持する必要があります。
メンテナンスを通じてより高い賃貸利益を構築するためのアイデアについては、私たちの記事「賃貸利益を高めるために不可欠な物件メンテナンス」をチェックしてください。
また、顧客に自分の手配業者や契約者を修理に使用するオプションを提供することもできます。この方法では、あなたがより多くの利益を得ることはないかもしれませんが、確実により多くの信頼を得ることができます。
テナント配置手数料
一部の管理会社は、顧客の物件にテナントを配置するために別途手数料を請求します。
この手数料は、サインアップ手数料またはリース手数料として請求されることがあります。サインアップ手数料は、前払いで請求され、その後顧客の支払いの後に契約が満了する前にテナントを見つけることを意味します。リース手数料は、テナントが入居した後に請求されます。
どちらの場合も、この手数料は、マーケティング、見学、潜在的なテナントのスクリーニング、リースの作成、入居検査の完了に関連する費用をカバーすることを目的としています。唯一の違いは、顧客が支払いを行うタイミングです。
もちろん、リース手数料の形でテナント配置手数料を請求することは、顧客にとって最も魅力的です。なぜなら、新しいテナントからの賃料でお金を得たときにのみ、あなたにお金を支払う必要があるからです。テナント配置手数料は通常、$199から最初の月の賃料の50%の範囲です。
申請手数料
この手数料を請求することで、不動産管理会社は多くのお金を得ることができますが、いくつかの欠点もあります。
申請手数料の仕組みは、潜在的なテナントに対して物件を見学するために固定価格（例えば$20、$40、または$50）を請求することです。
したがって、管理会社が$50の申請手数料を請求し、物件に興味を持つ潜在的なテナントが1日に5人集まった場合、その日は$250の収入になります。
長期間にわたって、不動産管理会社はこの手数料から得られる月次収入が管理手数料に匹敵するか、それ以上になる可能性があります。
欠点は、物件を見学するための手数料を追加することや、単に申請を完了するための手数料が、賃貸プロセスを遅らせる不必要な障壁になる可能性があることです。あなたは、物件を見学するために$50を支払いますか？おそらく支払わないでしょう。
しかし、多くの人は、見学後に正式に申請するために手数料を支払います。もし、見学に対して手数料を請求する自信がない場合は、無料で見学した潜在的なテナントに、次のステップとして申請するための手数料を請求してみてください。
遅延手数料
これは非常に馬鹿げたものですが、技術的には不動産管理会社が利益を上げる方法の一つです。賃料を期限内に支払わないテナントに対して追加の遅延手数料を請求することができます。遅延手数料はテナントから徴収されるのではなく、顧客から徴収されます。
一部の不動産管理会社はこれを実行できるかもしれませんが、推奨はしません。
顧客の信頼を損なうリスクを伴うため、遅延した賃料の支払いから利益を得ることは不正です。特に、あなたの会社がテナントを配置した場合は特にそうです。
したがって、これがあなたがより多くのお金を得るためにできることだと知っておくのは良いことですが、顧客の信頼を失うリスクが伴うことを理解してください。
追加手数料
管理手数料に加えて請求できる他の手数料は以下の通りです：
- 入居および退去検査
- プロモーション用の写真およびビデオ
- インターネットマーケティング手数料
- 立ち退き手数料
- 通常業務外手数料
- 保険請求手数料
早期解約手数料
最後に、早期解約手数料です。自分自身を守る必要があります。顧客が契約を早期に破棄した場合、早期解約手数料を支払う必要があります。さもなければ、契約違反で彼らを訴えることができます。
不動産管理会社が利益を上げる他の方法：
検査手数料
定期的な物件検査は、物件の状態を維持するために重要です。会社は定期的な検査を実施するために手数料を請求することがあります。
管理手数料
これには、書類作成、文書管理、テナントや所有者とのコミュニケーションなどの管理業務にかかる手数料が含まれます。
プロジェクト管理手数料
大規模な改修や物件の大規模な改善に対して、不動産管理会社はプロジェクトの監督や管理のための手数料を請求することがあります。
追加サービス手数料
会社は、財務報告、会計、公共料金の管理、またはテナント向けのコンシェルジュサービスの提供などの追加サービスを提供し、これも収入源となります。
立ち退き手数料
立ち退きの管理は、不動産管理の重要な側面です。会社は、立ち退きプロセスの管理に対して手数料を請求することがよくあります。
オンボーディング手数料
一部の会社は、新しい物件の管理を引き継ぐ際に一度限りのオンボーディングまたは設定手数料を請求します。この手数料は、アカウントの設定、情報の移転、物件の検査にかかる費用をカバーします。
空室手数料
物件が空室のままの場合、一部の不動産管理会社は物件所有者に手数料を請求します。この手数料は、空室を最小限に抑え、物件を占有するように促すことができます。
更新手数料
テナントがリースを更新する際、不動産管理会社はリース更新手数料を請求することがあります。この手数料は、新しいリース契約の交渉や準備にかかる作業を補償します。
公共料金調整手数料
管理会社が公共料金サービスを扱う物件の場合、公共料金アカウントの調整や管理に対して手数料を請求することがあります。
広告手数料
一部の管理契約には広告費が含まれていますが、他の契約では空室物件のマーケティングや広告に対して追加手数料を請求することがあります。
ホームワランティ手数料
不動産管理会社は、物件所有者にホームワランティサービスを提供し、これらのワランティの管理に対して手数料を請求することがあります。
紹介手数料
会社は、契約者、ベンダー、またはサービスプロバイダーにビジネスを紹介することで紹介手数料を得ることがあります。これには、造園、害虫駆除、清掃などのサービスが含まれます。
賃料徴収手数料
一部の会社は、テナントから賃料を徴収し、これらの支払いを処理するサービスに対して手数料を請求します。
利益分配契約
場合によっては、不動産管理会社が物件所有者と利益分配契約を結ぶことがあり、物件の純営業収入の一定割合を受け取ります。
テクノロジーおよびソフトウェア手数料
一部の会社は、特別な不動産管理ソフトウェアを使用し、これらのツールの使用に対して物件所有者にテクノロジー手数料を請求することがあります。これには、テナントや所有者向けのオンラインポータル、会計ソフトウェアなどが含まれます。
詳細を学ぶ： 不動産管理システムとは
コンサルティングサービス
経験豊富な不動産管理会社は、物件所有者に対して、物件投資戦略、市場分析、物件改善に関する専門知識を提供するコンサルティングサービスを手数料で提供することがあります。
入居/退去手数料
入居および退去プロセスの管理に関連する手数料で、物件の検査、デポジットの処理、次のテナントのために物件が準備されていることを確認することが含まれます。
保険サービス
一部の不動産管理会社は、保険プロバイダーと提携して、物件保険やテナント向けの賃貸保険を提供し、これらの提携から手数料を得ることがあります。
トレーニングおよび教育手数料
テナントや物件所有者向けに、物件メンテナンス、テナントの権利、財務管理に関するワークショップなどのトレーニングおよび教育プログラムを提供します。
特別評価手数料
住宅所有者協会（HOA）やコンドミニアムの一部である物件に対して、管理会社は協会によって課せられた特別評価を処理するための手数料を請求することがあります。
不動産管理は利益が出るのか？
不動産管理から得られる無限の手数料リストを考えると、これは一攫千金のスキームのように思えるかもしれません。しかし、本当に利益の出るビジネスなのでしょうか？
あなたの給料と従業員のために合理的な収入を得るには、少なくとも60から75ユニットを管理する必要があります。
不動産管理は、正しい労働倫理と堅実なシステムが整っていれば、非常に収益性の高いビジネスになり得ます。複数の利益源を生成するための多くの分野があり、正しく行う唯一の方法は、ゆっくりと進めることです。
不動産管理会社を始める方法
不動産管理が何を含むのか、どのようにお金を稼げるのかに感銘を受けたなら、自分の会社を始めることを考えているかもしれません。このようなデリケートな会社を始めることは、恐ろしいことや威圧的に感じるかもしれません。
ここでは、このニッチでの旅を始めるためのステップバイステップガイドを紹介します。
ステップ1: 不動産管理会社の設立
不動産管理ビジネスプラン
ビジネスプランは、不動産管理ビジネスの概要であり、会社のコアバリュー、戦略、今後の成長計画を示します。ビジネスの目標とそれを達成するための戦略を説明します。また、計画をサポートする市場調査も含まれます。
ビジネスプランに含めるべき内容は以下の通りです：
- エグゼクティブサマリー
- 会社の説明
- 製品とサービス
- マーケティングプラン
- 運営計画
- 管理
- 財務計画/予測
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不動産管理認証
ほとんどの州では、不動産管理者は不動産ブローカーのライセンスを保持するか、ブローカーに雇われたライセンスを持つ不動産業者である必要があります。
正式な不動産管理認証要件はありませんが、さまざまな組織が会員認証を提供しています。
認証を取得したい場合は、以下の認証を検討してください：
- ビル所有者および管理者協会国際（BOMA）
- 不動産管理協会（IREM）
- 全米アパート協会（NAA）
- 全米住宅管理者協会（NARPM）
- 全米不動産管理協会（NPMA）
- 全米アパート賃貸専門家（NALP）
- 認定アパートマネージャー（CAM）
- 認定不動産マネージャー（CPM）
- マスタープロパティマネージャー（MPM）
あなたの地域に基づく不動産管理要件を理解するには、各州の不動産管理法を確認してください。
不動産管理者ライセンス
前述の通り、プロジェクト管理会社を設立するには、不動産ブローカーのライセンスまたは不動産業者のライセンスを保持する必要があります。
あるいは、熟練したライセンスを持つ不動産管理者を雇うこともできます。すべての州で不動産管理者にライセンスが必要なわけではありません。
ただし、不動産管理会社を設立する前に、州が不動産管理者ライセンスを必要としているかどうかを確認してください。必要な場合は、州で業務を行うためのライセンスを取得してください。
ビジネスの法的実体を決定する
次に、ビジネスの法的実体を確立する必要があります。これは、どのタイプの法的実体でビジネスを行うかを決定することを意味します。これにより、支払う税金、投資物件、提出する書類が決まります。
ビジネスの法的構造には4つのタイプがあります：
- 個人事業主：これは、あなたがビジネスの利益と負債に責任を持つことを意味します。最も基本的なビジネス構造です。
- 法人：法人は物件を所有でき、税金を支払う責任があります。
- パートナーシップ：パートナーシップは、ビジネスに対して責任を持つ2人以上の人々の共有責任です。
- 有限責任会社（LLC）：この法的構造は、所有者が個人の責任を制限できるようにします。ただし、税金は支払う必要があります。
通常、ほとんどの不動産管理会社は有限責任会社（LLC）として運営されています。最適な構造を決定するために、法的顧問と協力することをお勧めします。
ステップ2: 財務の整理
不動産管理ビジネスを始める際の次の重要な部分は財務です。収入と支出を考慮する必要があります。
これを適切に行うには、物件会計を設定する必要があります。
物件会計を設定する
新しいビジネスやスケーラブルでないビジネスには、Excelや他のスプレッドシートで十分ですが、不動産管理にはそうではありません。
すべての取引を追跡し、住民や協会の所有者からの支払いを簡単に記録できる方法が必要です。
財務を管理する最も効果的な方法は、不動産管理会計ソフトウェアを取得することです。
会計ソフトウェアの最適な利用法を理解し、必要な機能を確実に持っていることを確認するために、利用可能な場合は無料トライアルにサインアップすることをお勧めします。
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発生する費用を理解する
これは、不動産管理会社を始める際に発生するさまざまな費用を理解する必要があることを意味します。
これらの費用には以下が含まれます：
- ビジネスライセンス
- 初期設備の購入
- 不動産管理および会計ソフトウェアの手数料
- 簿記支援プログラム
- ウェブサイト、メール、学習センター
- 給与および賃金の費用
費用は、特定の要件に応じて異なる場合があります。発生する費用を理解することは、収益予測において重要な役割を果たします。
収益予測
収益予測はビジネス計画の重要な部分です。年間でどれくらいの収入を得られるか、予想されるキャッシュフロー、今後数年での成長の見込みを把握する必要があります。
収益予測を作成するには、徹底的な調査が必要です。ビジネスと同じ成長段階にある競合他社からデータを取得し、季節的なトレンドやその他の収益増加期間を予測します。
業界のケーススタディ、レポート、その他のデータソースを活用して、データをまとめることもできます。通常のコストを超えて、偶発的な費用の数を見積もります。
不規則なコストや雑費の見積もりも行います。予算の余剰を持つことで、より高いコストや予期しない費用に備えることができます。
ステップ3: ビジネスを立ち上げる
ビジネスプランと財務が整理されたら、ビジネスを立ち上げて動かす時が来ました。
そのための最初のステップは、適切なチームを構築することです。
不動産管理チーム
物件を管理するために誰でも雇うことはできません。そのため、成功する会社は優れた人材を雇います。最初の質問は、どの役割を埋めたいかです。
ここに、発生する典型的なタスクとそれに対応するスタッフが必要なものがあります：
- 賃料の徴収
- 必要に応じてリース条件の調整
- 新しいテナントの発見と審査
- 法的に準拠したリースの作成
- 必要に応じてテナントの立ち退き
- 現場での修理の実施
- 物件や緑地の維持
- 簿記の実施と整理整頓
スタートアップの場合、各タスクに対して1人を雇う必要はありません。小さなチームから始めることは常により利益を上げるための方法ですので、効率的な人を見つけることが重要です。
次の質問は、性格的にどのような人と一緒に働けるかです。高い資格は素晴らしいですが、さらに良いのは性格です。技術的なスキルに過度に焦点を当てないことをお勧めします。
「性格で雇い、スキルで訓練する」という言葉があります。
ここに、完全なチームを構築するためのヒントがあります：
- 優れた請負業者を待機させる
- 組織システムを実装する
- 使いやすい不動産管理ソフトウェアを選ぶ
- 顧客サービスのマインドセットを持つチームを構築する
必要な不動産管理ソフトウェア
テクノロジーは、不動産管理者が物件を利益を上げて管理するのに役立ちます。そのため、信頼できる不動産管理会社を構築するために必要なツールの一つです。
物件管理に伴うほとんどのプロセスを自動化できます。さらに、適切なソフトウェアを使用することで、雇う必要があるスタッフの数を減らし、時間とお金を節約できます。
従業員のコンピュータにインストールできるさまざまなソフトウェアやアプリがあり、コラボレーションや会計業務などの孤立したタスクを処理できますが、最良の方法は、すべての自動化可能なタスクを1つのプラットフォームから処理する不動産管理システムを取得することです。
ステップ4: 不動産管理会社のマーケティング
最高で機能満載の不動産管理会社も、適切にマーケティングされなければ無視される可能性があります。
以下は、あなたの会社を市場の最前線に置くための確実なマーケティング戦略です：
- 適切なブランディングとウェブサイトの開発
- 検索エンジン最適化（SEO）の活用
- コンテンツマーケティング
- クリック課金広告（PPC）への投資
- メールマーケティング（およびリマーケティング）
- 動画マーケティング
- ソーシャルメディアマーケティング
ステップ5: 最初の物件を取得する
不動産管理の価格構造
この記事の「不動産管理会社はどのように利益を上げるのか」のセクションでは、収益を増やすために提供できる一般的な手数料やサービスについて詳しく説明しました。最初の物件を取得する前に、価格構造を開発する必要があります。
「三段階価格戦略」を聞いたことがありますか？それは、顧客にパッケージの形で3つの価格オプションを提供することです。
この記事で前述した一般的なサービスや手数料、追加サービスに基づいて、顧客向けの価格パッケージを開発できます。
この戦略を完璧に実行した不動産管理会社の例は、Real PM goldです。彼らの価格構造を参考にしてみてください。ただし、必ず自分自身で開発し、市場を考慮に入れてください。
不動産管理契約
契約という用語は多くのコミットメントを意味します。それは、成功するか失敗するかの瞬間です。最終的な条項です。
不動産管理の分野では、契約を「不動産管理契約」または「管理代理契約」と呼ぶことが一般的で、すべて同じ意味です。
契約にあなたに不利な抜け穴が含まれている場合、または顧客にとって有害な場合、どうなりますか？
その結果を知りたくはありません。契約書の作成において注意を怠らないでください。アプリケーションをインストールする際に利用規約を読まないことが多いですが、顧客はあなたの契約書を何度も読み返すことを信じてください。
顧客が注意を払うべき点は以下の通りです：
- サービスと手数料
- 契約期間
- 解約条項
- 提供するサービス、つまりあなたの責任
ステップ6: 住民体験を作り上げる
住民体験とは、建物内の住民の生活体験を指します。賢い不動産管理者は、彼らの責任が意図的な住民体験を創造することを含むことを知っています。
ポジティブな住民体験を作り上げることの利点には以下が含まれます：
- リース更新率の向上
- 紹介率の向上 → 占有率の向上
- 純営業収入（NOI）の最大化
- 忠実な住民、密接なコミュニティ、より良いレビュー
ポジティブな住民体験を作り上げるための3つの方法は以下の通りです：
体験とアメニティ
物件に含めるアメニティを決定する際には、ターゲット市場の顧客の行動、好み、人口統計を考慮する必要があります。
住民は、安全性を確保し、日常の快適さを追加し、仕事と生活のバランスを簡素化するアメニティを求めています。2021年に住民が望む主なアメニティには、コワーキングスペース、訪問者管理システム、屋外スペースが含まれます。
苦情、リクエスト、紛争の処理
問題を迅速に解決することは、顧客やテナントとの関係を強化する上で大きな役割を果たします。
プロの造園業者や清掃業者を雇い、テナントがリクエストや紛争を伝えるための簡単な方法を提供することで、彼らの幸福を気にかけていることを示します。
修理に関して行動を起こす際は、事前に知らせるようにしてください。修理や今後のプロジェクトの範囲とタイムラインに関する詳細を送信し、驚きの中断や住民の不満を制限します。
緊急計画
住民を最もよく準備させるためには、詳細な緊急対応計画を提供します。
不安定な地域にいる場合は、近隣の暴力や強盗に対処する方法を計画する必要があります。また、ハリケーンや地震などの自然災害が頻繁に発生する地域では、訓練を行うことが望ましいです。
H2: 不動産管理ビジネスを始めるのにかかる費用は？ (セカンダリーキーワード)
不動産管理の低いスタートコストは、新しいビジネスアイデアとして魅力的です。学歴は必要ありません。AppFolioによると、スタートアップ費用は$2,000から$10,000の範囲で、非常に少ない経験でビジネスを始めることができます。不動産の経験は有利ですが、必須ではありません。
上記の数字は非常に相対的であり、自己保管ビジネスを始めるには、特に大規模な場合は、はるかに多くの費用がかかることがあります。
また、不動産管理会社をゼロから始める場合とフランチャイズを所有する場合の違いもあります。
たとえば、All County® Property Managementという不動産管理フランチャイズ会社の投資コストは、$72,450から$104,400の範囲で、比較的手頃ですが、最初の段落の数字ほど低くはありません。
これは、$45,000の初期フランチャイズ手数料に加え、スタートアップコストと運営コストの予想範囲が$27,450から$59,400であるためです。また、オフィスをすでに持っている場合、初期コストは大幅に低くなる可能性があります。
推定コスト内訳：
オフィススペースの賃貸は、不動産管理会社のスタートアップコストに最も影響を与える重要な要素です。「Profitable Ventures」による以下の推定は、小規模から中規模の不動産管理ビジネスを始める際の参考になるでしょう：
- ビジネスの設立全体のコストは$750でした。
- 責任保険、ライセンス、許可証の費用は$2,500です。
- 適切なオフィススペースを購入するために必要な金額は$40,000で、6ヶ月分の適切な部屋（新しい施設の建設を含む）です。
- オフィスを整えるための費用（家具、電話、ファイリングキャビネット、PC、コピー機、ファックス機、その他の機器を含む）は$5,000です。
- 公式ウェブサイトを立ち上げるための費用は$600です。
- 電気料金と少なくとも2人のスタッフの3ヶ月分の給与を支払うための予算：$10,000
- 名刺、看板、広告、プロモーション、その他の追加費用は合計$2,500です。
- 追加費用：$1,000
不動産管理ビジネスの資金調達
適度な規模で不動産管理会社を設立することを決定した場合、多くの現金は必要ありませんが、大規模に立ち上げる場合は、必要なスタートアップ資金を調達する必要があります。
不動産管理ビジネスを大規模に立ち上げる予定がある場合、適切なオフィススペース、オフィス用品、スタッフや公共料金の支払いのための資金を少なくとも3ヶ月分確保する必要があります。基本的に、スタートアップ資金を自分で調達することが期待されています。
強力なビジネスプランを書くことは、資金調達を検討する際の最初の、あるいは最も重要な考慮事項の一つです。
すでに堅実で実用的なビジネス戦略/プランがあれば、友人、投資家、知人にあなたの会社に投資するよう説得するためにあまり努力する必要はないかもしれません。
不動産管理会社のスタートアップ資金を探す際に検討できる可能性は以下の通りです：
- 自分の貯蓄や資産の売却から資金を調達する。
- パートナーや投資家から資金を調達する。
- 銀行または銀行にローンを申し込む。
- ビジネスプランを提示し、ビジネス助成金、スタートアップ資金、シード資金を寄付団体から求める。
- 友人や親族にソフトローンを頼む。
不動産管理ビジネスモデル (セカンダリーキーワード)
不動産管理ビジネスがどのように収益を上げるのか、興味があるかもしれません。一般的に、不動産管理会社が採用する4つのビジネスモデルがあります。
特定の状況に応じて、これらの構成の組み合わせを採用することも可能です。以下は、不動産管理者が利用できるビジネスモデルです：
賃料のパーセンテージ：
これは最も一般的な契約の形態です。管理会社にアパートを賃貸する許可を与えるために、家主は契約を結びます。通常、会社は毎月の賃料の約5%から20%を保持し、残りを家主に渡します。
このような設定では、家主がテナントを誰であるかを知らないことが一般的です。この概念は、テナントがいない場合は支払う必要がないため、特に便利です。
固定料金：
言葉通り、これは毎月会社に支払われる固定金額です。このようなビジネス戦略は、建物や土地が空いているときに使用されます。
物件管理者は、潜在的な破壊者、泥棒、または不法占拠者から物件を守るために物件を監視します。賃料からパーセンテージを差し引くことができないため、固定料金が支払われます。
保証賃料：
もう一つの選択肢は「保証賃料」契約で、賃料のパーセンテージや固定料金よりも人気がありません。このような契約では、企業が第三者に物件を転貸し、家主には固定の月額料金を支払います。物件管理が得る収益が二つを区別します。
共有収益：
この種の契約は、商業環境で最も頻繁に使用されます。物件管理会社が家主の施設（小売店など）を使用して得た収益の一部を家主と分け合います。
不動産管理価格モデル
不動産管理の価格モデルを作成するには、運営コストをカバーしながら、競争力があり、物件所有者にとって魅力的であることを確保するために、さまざまな要因を考慮する必要があります。
以下は、不動産管理価格モデルを開発するための構造化されたアプローチです：
コアサービスの特定
不動産管理の提供に含まれるすべてのサービスをリストアップします：
- 物件のマーケティングと広告
- テナントの審査とリース
- 賃料の徴収と会計
- メンテナンスと修理
- 物件検査
- 法的遵守と立ち退き
- 顧客サービスとサポート
コスト構造の決定
各サービスに関連するコストを計算します：
- マーケティングおよび広告費
- スタッフの給与および福利厚生（リースエージェント、メンテナンス作業員、会計士）
- ソフトウェアおよびテクノロジーコスト（不動産管理ソフトウェア、CRMシステム）
- オフィススペースおよび公共料金
- メンテナンスおよび修理コスト（定期的および緊急）
- 法的手数料および保険
価格モデルの設定
不動産管理にはいくつかの一般的な価格モデルがあります：
徴収した賃料のパーセンテージ
毎月徴収した賃料のパーセンテージを請求し、通常は8%から12%の範囲です。
- 利点：物件所有者との利害が一致する。物件のパフォーマンスに応じて収益が増加する。
- 欠点：低賃料物件のコストをカバーできない場合がある。
固定料金
物件ごとに固定の月額料金を請求します。
- 利点：予測可能な収入。所有者にとって理解しやすい。
- 欠点：サービス需要の変動にうまく対応できない場合がある。
ハイブリッドモデル
賃料の低いパーセンテージと固定料金を組み合わせます。
- 利点：安定した収入とパフォーマンスインセンティブのバランスを取る。
- 欠点：顧客に説明するのが複雑になる場合がある。
サービスベースの手数料
提供する各サービスに対して別途料金を請求します。
- 利点：透明性がある。所有者は使用した分だけ支払う。
- 欠点：所有者にとって高額になり、複雑になる可能性がある。
追加手数料
適用される可能性のある他の手数料を考慮します：
- リース手数料：新しいテナントを見つけて配置するための一度限りの手数料（通常は1ヶ月分の賃料に相当）。
- 更新手数料：既存のリースを更新するための手数料（通常は1ヶ月分の賃料のパーセンテージ）。
- メンテナンス調整手数料：修理およびメンテナンスタスクを管理するための追加料金。
- 立ち退き手数料：立ち退きおよび関連する法的手続きの管理にかかる手数料。
市場分析
競合他社の価格を調査し、モデルが競争力を持つことを確認します：
- 競合他社のSWOT分析（強み、弱み、機会、脅威）を実施します。
- 地元の物件所有者に調査を行い、彼らの期待や価格感度を理解します。
利益率
すべての運営コストをカバーした後に十分な利益率を提供する価格モデルを確保します：
- 希望する利益率（例：コストの15-20%）を考慮します。
- 物件のサイズ、場所、複雑さに基づいて価格帯を調整します。
スケーラビリティ
ビジネスの成長に伴い、価格モデルがスケールできることを確認します：
- 複数の物件を持つ所有者への割引を検討します。
- 増加したボリュームを効率的に処理するためのスケーラブルなプロセスとテクノロジーを実装します。
法的およびコンプライアンス
すべての手数料および価格構造が地元の法律および規制に準拠していることを確認します：
- 契約および手数料構造をレビューするために法的専門家に相談します。
- 不動産管理法の変更について最新情報を保持します。
サンプル価格モデル
基本プラン（徴収した賃料の8%）
- 賃料の徴収と会計
- メンテナンス調整
- テナントとのコミュニケーション
標準プラン（徴収した賃料の10%）
- 基本プランのすべてのサービス
- マーケティングとテナント配置
- 年2回の物件検査
プレミアムプラン（徴収した賃料の12%）
- 標準プランのすべてのサービス
- 月次物件検査
- 立ち退き処理
- 24/7緊急サポート
追加手数料
- リース手数料：1ヶ月分の賃料
- 更新手数料：1ヶ月分の賃料の25%
- メンテナンス調整手数料：修理費用の10%
- 立ち退き手数料：$500
価格モデルを慎重に構築することで、物件所有者に価値を提供しながら収益性を確保し、市場で競争力を維持できます。
ボーナス: 物件の管理
リードパイプライン（高品質な住民を得るためのプロセス）
テナントパイプラインを維持するための5つの方法は以下の通りです：
- できるだけ自動化する
- コンテンツと写真に投資する
- メールリストを構築し、ニュースレターを自動化する
- 物件を地図に載せる
- オンラインの評判を改善する
不動産管理ソフトウェアを使用して、より良い収益を得ることができます。
それはリード生成プロセスを自動化し、ほとんどの作業負担を軽減します。
不動産管理コンプライアンス
コンプライアンスは通常、次の3つのカテゴリのいずれかに該当します：
- 財務コンプライアンス
- 物理的な物件基準とメンテナンス
- テナント関係
不動産管理スタートアップチェックリスト
不動産管理会社を始める理論を理解しているかもしれませんが、プロセスが進行中にいくつかのことを見逃すのは簡単です。
すべてをカバーするために、チェックリストを活用してください。
この不動産管理スタートアップチェックリストは、不動産管理会社を正しく構築するためのステップを要約したものです。
