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La decisión más importante que debes tomar como inversor novato en el sector inmobiliario es si quieres autogestionar tu propiedad o contratar a un administrador de propiedades cualificado. Hay ventajas y desventajas en ambos enfoques, como ocurre con la mayoría de las cosas en la vida.
Puede resultar difícil entrar en el sector de la gestión inmobiliaria. Tanto la gestión de propiedades comerciales como residenciales conllevan muchas restricciones y dificultades que hay que superar.
No siempre es sencillo superar estos problemas de gestión inmobiliaria; muchos nuevos administradores de fincas (AP) acaban cometiendo errores cruciales que acaban costándoles mucho dinero y tiempo.
Introducción a la administración de propiedades (Sec. KW)
El funcionamiento, la supervisión y la regulación de bienes inmuebles comerciales, residenciales o industriales forman parte de la gestión inmobiliaria. En esta situación, una empresa designada es responsable de varios elementos de la propiedad.
En el caso de las propiedades residenciales de alquiler, la empresa de gestión de propiedades comprobará los antecedentes penales y crediticios de los posibles inquilinos, cobrará el alquiler mensual, formalizará los contratos de arrendamiento, mantendrá los servicios locales y mantendrá informado al propietario de cualquier problema o preocupación.
Finalidad de un administrador de propiedades
Los administradores de propiedades se encargan de numerosas tareas, entre las que se incluyen:
Reparaciones de emergencia y seguimiento
Si el lavavajillas de tu inquilino explota a las tres de la mañana, el administrador de la propiedad tiene que estar de guardia. Tendrá que hablar con el inquilino, diagnosticar el problema, contratar a un técnico y comprobar que el trabajo se ha hecho correctamente.
¿Quieres encargarte de algo así? ¿O prefiere que se encargue su empresa de gestión inmobiliaria?
Mantenimiento rutinario y reparaciones
Todas las revisiones rutinarias de mantenimiento serán programadas por el cuidador de tu propiedad, que serás tú o la persona o empresa que contrates.
El mantenimiento periódico incluye tareas como jardinería, limpieza de canalones e inspecciones de infraestructuras.
Marketing y arrendamiento
Minimizar el número de viviendas vacías es una de las responsabilidades más importantes del gestor inmobiliario. El objetivo principal es mantener bien la propiedad para que esté presentable y resulte atractiva a posibles inquilinos.
El gestor o un miembro del equipo de gestión también se encargará de promocionar las unidades disponibles, realizar visitas y, finalmente, alquilar la propiedad a un inquilino adecuado.
Selección de inquilinos y comprobación de antecedentes
Además, el administrador de tu propiedad debe encargarse de seleccionar a los inquilinos, realizar comprobaciones de crédito y antecedentes, así como aprobar o rechazar a los posibles inquilinos.
Cobro de alquileres
Cada mes, el administrador de tu propiedad es responsable de cobrar el alquiler impagado de cada unidad de alquiler, ingresarlo en la cuenta correspondiente y registrar todos los pagos.
Desahucio
Tu administrador de propiedades establecerá y gestionará el procedimiento de desahucio si, por cualquier motivo, tu inquilino incumple los pagos o incumple de otro modo el contrato.
Normalmente se trata de un proceso rápido y económico que en muchos estados puede finalizar en pocas semanas.
Creación de equipo
Disponer de un equipo que pueda realizar tareas administrativas, de mantenimiento normal y de emergencia es crucial para una gestión eficaz de la propiedad.
Los manitas (electricistas y fontaneros), albañiles, jardineros y paisajistas son algunos de los miembros del equipo más evidentes.
Si decides contratar a un administrador de propiedades competente, éste ya dispondrá de personal. La ventaja de esto es que no habrá tantos retrasos para que tu nueva casa esté lista para alquilar.
Construir este tipo de relaciones no será rápido si decides gestionar tu propia propiedad. Requerirá algún tiempo, y también posiblemente algunas pruebas y errores. Simplemente ten paciencia; lo agradecerás.
Como sin duda has podido comprobar, una gestión eficaz requiere mucho esfuerzo. Puede ser un trabajo extenso, dependiendo de la cantidad de propiedades que se estén manejando.
Consejos sobre gestión de propiedades para principiantes
Aunque estos breves consejos no cubren todos los matices de la gestión de propiedades comerciales y residenciales, y es posible que tengas que hacer una investigación más extensa, se pretende dar a los nuevos administradores de propiedades lo esencial.
Saber todo sobre el inmueble
Localizar una vivienda adecuada que se ajuste a la rentabilidad de los mercados inmobiliarios.
Evaluar los posibles inconvenientes de elementos como la ubicación y el tamaño, y considerar los retos de gestión antes incluso de examinar determinadas características es crucial.
Recopilar información crucial del mercado como:
- Estadísticas locales de empleo
- Tamaño medio de los hogares
- Tarifas del mercado de alquiler
- Índices de ocupación
Conocer las políticas locales antes de convertirte en administrador de propiedades
Las normativas regionales e incluso locales pueden convertirse rápidamente en una de las mayores dificultades a las que se enfrenten los administradores de propiedades.
Incluso los administradores de propiedades más experimentados pueden infringir alguna norma o legislación que desconocían, sobre todo cuando se trasladan a un mercado en expansión.
Los administradores de propiedades pueden informarse sobre las leyes locales y las normativas de gestión inmobiliaria de varias maneras:
- Visitar los sitios web locales y estatales de normas para la gestión de la propiedad.
- Consultar a una empresa de gestión de propiedades para obtener una aclaración sobre determinadas comillas.
- Informarse en la administración de propiedades del vecindario de comunidades de propietarios para recabar información.
La segunda de estas posibilidades suele ser la más eficaz, ya que un abogado que se dedique a la gestión de propiedades comerciales o residenciales probablemente conocerá en profundidad las leyes que deben cumplir los administradores de fincas.
Conocer tus métricas de gestión de propiedades
Con el fin de lograr un rendimiento fiable a largo plazo, los administradores de propiedades deben tener un conocimiento sólido de sus indicadores clave de rendimiento (KPI), al igual que con cualquier inversión o empresa. Entre los principales KPI de gestión de propiedades que deben controlarse se incluyen, por ejemplo
Rotación de inquilinos
Cada tres meses o cada año, ¿cuántos inquilinos deciden rescindir su contrato al final o, peor aún, antes de que venza?
Aunque parte de la rotación de inquilinos (también conocida como
Los cambios en la vida personal son inevitables.
Las circunstancias cambian, y los altos índices de rotación sugieren una dificultad.
Pensar en cómo perjudican las vacantes a la cuenta de resultados de cualquier empresa. Como gestor inmobiliario, determinar la cuestión es crucial.
Costes de mantenimiento de la propiedad
Un coste esencial de la gestión de propiedades es el mantenimiento del inmueble. Para evaluar eficazmente la rentabilidad de un inmueble (y detectar posibles problemas), es crucial hacer un seguimiento de los costes de mantenimiento y de los problemas de mantenimiento más frecuentes.
Índices de ocupación
Conocer el número de unidades disponibles y el número de unidades ocupadas es crucial, especialmente en la gestión de propiedades residenciales.
El éxito global se determina comparando esta métrica de gestión de propiedades con el ámbito más amplio del mercado. El objetivo de los administradores de propiedades es mantener esta cifra lo más cerca posible del 100%.
Beneficios de administrar tu propiedad por sí mismo
Algunos de los beneficios de autogestionar tu propiedad pueden ser:
Cuidarás tu propiedad más que nadie
El hecho de que nadie se interese más por tu propiedad que tú mismo es una de las principales razones por las que la gente opta por autogestionarla. Esto es generalmente cierto; nadie trabajará más que tú para encontrar y tener excelentes inquilinos.
Puedes ahorrar dinero
La autogestión es otra cosa en la que podrías pensar porque probablemente ahorrarás mucho dinero. La mayoría de las empresas de gestión de propiedades cobran honorarios mensuales, que suelen rondar el 10% (porcentaje no oficial) del alquiler mensual.
Básicamente, si el alquiler de una propiedad cuesta $1.000 al mes, acabarás pagando a la empresa de gestión de propiedades $100 al mes.
Puedes evitar estafas
Lamentablemente, no todos los administradores de propiedades ni todas las empresas de gestión operan con las mismas normas morales.
Por ejemplo, las empresas de gestión suelen aceptar sobornos de los proveedores. A menudo, los proveedores que proporcionan estas gratificaciones también cobran precios más altos o entregan productos de calidad inferior. ¿Cómo? Para cubrir el coste de esa comisión.
Muchos inversores deciden tomar las cosas en sus propias manos por todas estas consideraciones y más. Sin embargo, debes ser consciente de que la autogestión es más difícil de lo que parece antes de ponerte a ello.
Cómo encontrar una buena empresa de gestión de propiedades
Seleccionar al mejor administrador es esencial para el éxito porque no todos están al mismo nivel.
Encontrar el tipo adecuado de gestión de la propiedad en la zona y aprender acerca de los tipos de propiedades que manejan activamente es el primer paso.
Al considerar las posibilidades de gestión de propiedades, aquí es donde entran en juego la investigación y la diligencia debida: identificar si se requieren licencias, si tienen seguro, su historial y otras variables que deben establecerse antes de firmar ningún acuerdo.
El coste de la contratación es otro factor a tener en cuenta. El precio que puede cobrar un administrador de fincas es de hasta el 10% de los ingresos por alquiler del inmueble, aunque la ubicación y el tipo de propiedad influyen mucho en el coste.
Por último, el propietario y el administrador deben firmar un contrato o acuerdo en el que se detallen todos los detalles de los servicios que se van a prestar, los pagos que se van a realizar y otros requisitos.
Reflexiones finales
Una gestión de propiedades fluida es casi imposible sin automatización. Tienes que considerar el uso de los servicios de proveedores de software de gestión de propiedades como el sistema de gestión de propiedades de Booking Ninjas.
Uno de los principales consejos de Booking Ninjas para los aspirantes a administradores de propiedades es informarse sobre las leyes en torno a la gestión de propiedades de alquiler.
¿Tienes solicitudes de servicio sin terminar? ¿Demasiados desvíos, listas de tareas y remodelaciones? Cuando tus técnicos de mantenimiento no pueden terminar el trabajo, Booking Ninjas está ahí para ti.
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