Para que un hotel pueda determinar su nivel de rendimiento y éxito general, puede calcular varios resultados a partir de indicadores clave de rendimiento o KPI. Uno de los KPI que pueden utilizar los hoteles es la tasa de ocupación; en pocas palabras, el número de habitaciones que están en uso durante un día o periodo de tiempo determinado dividido por el número total de habitaciones. En el sector hotelero, el éxito se mide de muchas formas distintas, pero la tasa de ocupación es uno de los factores más importantes a la hora de gestionar un hotel.
En este artículo analizaremos la tasa de ocupación en profundidad, así como las posibles vías para mejorarla, como la previsión de patrones y el marketing personalizado. Aunque una tasa de ocupación del 100% es algo a lo que aspirar, hay formas de que tasas inferiores al 100% sigan proporcionando los mismos o más ingresos. Te ofreceremos algunas formas de aumentar tu tasa y, en última instancia, aumentar tus beneficios.
Impacto de la Tasa de Ocupación en Inversiones Inmobiliarias
Dado que la tasa de ocupación muestra los flujos de caja previstos, estas cifras son cruciales para los inversores inmobiliarios. Un inversor en inmuebles comerciales que busca comprar un supermercado o un centro comercial probablemente no esté interesado en uno con una tasa de ocupación del 25%, lo que indica que los inquilinos ocuparon sólo el 25% del espacio disponible para tiendas y restaurantes del centro comercial.
Un inversor que adquiere un edificio con una tasa de ocupación baja debe dedicar tiempo y dinero a localizar más inquilinos, arriesgándose a no cubrir las vacantes y, al mismo tiempo, siendo responsable de los gastos de mantenimiento y los impuestos sobre la propiedad.
Los complejos de apartamentos, centros comerciales y otros establecimientos con bajos índices de ocupación se venden a veces por menos dinero que activos equivalentes con altos índices de ocupación.
Una tasa de ocupación baja puede indicar a menudo que algo va mal en el centro comercial, como su ubicación o sus instalaciones. En otros casos, una tasa de ocupación baja puede ser señal de una mala gestión por parte de los actuales propietarios o de una ubicación desfavorable.
En otras situaciones, un agente inmobiliario podría comprobar las tasas de ocupación de hoteles y otros establecimientos cercanos a una propiedad que está pensando en comprar. Estas cifras pueden proporcionar información sobre la economía local.
Por ejemplo, si un inversor está pensando en comprar un restaurante, puede intentar conocer los índices de ocupación hotelera de la zona, ya que estas cifras influyen en la posible clientela.
Indicadores clave de rendimiento
Los hoteles utilizan los indicadores clave de rendimiento sobre todo para la gestión de ingresos: ¿está generando el hotel ingresos suficientes para cubrir sus propios costes y producir un beneficio adicional? ¿Está subiendo o bajando el valor de la propiedad? ¿Debe un hotel ajustar el precio de cada habitación como respuesta a los KPI?
Otros KPI son RevPAR (ingresos por habitación disponible), ADR (tarifa media diaria) y ARR (tarifa media por habitación). Para determinar el rendimiento de un hotel, hay que tener en cuenta todos estos KPI. Sin embargo, para comprender plenamente las cifras y porcentajes que se desprenden de estos KPI, hay que tener en cuenta el contexto, la temporada o las situaciones que se produjeron con estos conjuntos de datos.
Por ejemplo, aunque una tasa de ocupación sea más baja, el RevPAR puede ser más alto; sin mirar los datos circundantes, puede ser confuso tener estas tasas una al lado de la otra. Hay múltiples factores a tener en cuenta junto con los KPI.
Ejemplo de la tasa de ocupación
El examen de los patrones de expansión de una residencia asistida, un hospital o una residencia de ancianos, por ejemplo, puede realizarse utilizando las tasas de ocupación de camas en domicilio. Estas instituciones regulan sus tasas de ocupación para evitar la congestión.
También suelen llevar un registro de las tasas de ocupación en determinados departamentos para analizar la demanda y el crecimiento. Los gobiernos y los grupos también utilizan datos agregados sobre las tasas de ocupación hospitalaria para diseñar campañas de salud pública.
Calculadora de la tasa de ocupación
Como ya se ha mencionado, se puede determinar la tasa de ocupación tomando el número de habitaciones ocupadas y dividiéndolo por el número total de habitaciones del hotel. Por ejemplo, si tienes 115 habitaciones y 85 de ellas están ocupadas en una noche, la tasa de ocupación de ese día es aproximadamente del 74%.
Fórmula de la tasa de ocupación (Sec. Palabra clave)
85 habitaciones
115 habitaciones
=
0.739 (x100) → 74%
Por supuesto, esto sólo tiene en cuenta la tasa de ocupación en un día/noche. Se puede calcular la tasa a lo largo de una semana, un mes o incluso un año. Como tal, se vuelve un poco más complicado a medida que aumenta el número de días para la tasa de ocupación, razón por la cual hay calculadoras en línea que los hoteles pueden utilizar con el fin de generar estos números. Nuestro PMS puede calcular esto automáticamente para ti, dejando las matemáticas a otra persona y ahorrándole tiempo.
¿Qué es una buena tasa de ocupación hotelera? (FAQ)
La conclusión lógica es que el 100% es una tasa de ocupación hotelera deseable. Por supuesto, es de suponer que todo hotelero desea tener un hotel lleno todas las noches. Sin embargo, operar tu hotel al 100% de ocupación puede no ser lo más lucrativo. Según Hotel Tech Report, la tasa de ocupación óptima para muchos hoteles oscila entre el 70% y el 95%, aunque el punto óptimo varía en función de factores como el número de habitaciones, la ubicación, el tipo de hotel, el mercado objetivo, etc.
Cuando todas las habitaciones están reservadas, los gastos pueden aumentar y es posible que haya perdido ingresos adicionales por no cobrar precios más altos. Tu hotel debe tener una tasa de ocupación óptima que le permita maximizar los beneficios y ahorrar gastos. Además, los hoteles de lujo se esforzarán por ofrecer a cada cliente un gran servicio, un trabajo que se vuelve más difícil a medida que aumenta el número de visitantes.
Cómo mejorar tu tasa de ocupación
Es posible que notes que tu tasa de ocupación es máxima los fines de semana y mínima entre semana.
Esto es normal, ya que es más probable que los huéspedes salgan de vacaciones o viajen durante el fin de semana. Sin embargo, si quieres equilibrar estas tasas o acercarlas lo más posible, hay algunas opciones que puedes considerar.
Echa un vistazo a los patrones que se formaron en el último año más o menos. ¿Ves alguna tendencia que puedas aprovechar? ¿Hay algún acontecimiento local o regional, como deportes, fiestas o espectáculos, que haya aumentado tus ingresos o tu tasa de ocupación?
Prestar atención a los acontecimientos locales y regionales es fundamental para mejorar la ocupación. Especialmente en las ciudades universitarias, los días de partido, los fines de semana de padres y los días festivos son muy importantes.
Incluso los hoteles de ciudades pequeñas pueden aprovechar acontecimientos locales como exposiciones de antigüedades, mercadillos navideños y festivales para aumentar tu ocupación. Si ya estás al tanto de estos eventos, puedes personalizar tu marketing para dirigirse específicamente a las personas que puedan acudir a ellos. Averigüa si puedes asociarte con otras empresas locales de la zona; tal vez pueda aumentar la concienciación o incluso acordar algunos descuentos que podrían beneficiar a todas las empresas.
Asegúrate de anotar el precio por habitación mientras calcula tu tasa de ocupación. Es posible que hayas ganado más dinero una semana con un 70% de ocupación que con un 100%, simplemente porque la tarifa por habitación cambió entre esas dos semanas. Dicho esto, recuerda tener en cuenta otros datos para dar sentido a sus KPI en tu conjunto.
Por supuesto, puedes utilizar campañas de marketing por correo electrónico a una escala más regional o nacional si puedes. Si dispones de un sistema de marketing por correo electrónico que pueda gestionarlo, podrás determinar qué tarifas pueden funcionar mejor en determinados momentos y maximizar tus tasas de ocupación. En cualquier caso, aumentar la concienciación y encontrar el precio adecuado para tus habitaciones en el momento oportuno son dos factores importantes para mejorar tus índices de ocupación.
¿Relación entre la tasa de ocupación y el RevPAR?
Una medida denominada RevPAR (ingresos por habitación disponible) tiene en cuenta tanto la tasa de ocupación como la tarifa media diaria (ADR).
Como una forma ponderada del ADR, el RevPAR distribuye el ADR uniformemente entre todas las habitaciones abiertas, no sólo entre las reservadas. El RevPAR se utiliza como estadística de rendimiento para evaluar los resultados de un hotel, al igual que la tasa de ocupación. Al igual que el ADR, el RevPAR se representa en unidades monetarias.
El ADR y la tasa de ocupación se multiplican para obtener el RevPAR. La tarifa media diaria (ADR) es sólo el coste de una habitación reservada para un día u hora determinados.
Puntos clave
Una forma excelente de comparar un hotel con sus rivales y sus propias estadísticas históricas es fijarse en su tasa de ocupación.
Saber cómo le va a tu hotel en comparación con otros hoteles del mercado y de años anteriores puede ayudarte a planificar mejoras o mantenimiento, establecer precios, anticipar el comportamiento de los huéspedes y programar el personal.
Basándote en tus estadísticas anteriores, si prevés que un determinado fin de semana tendrás una alta tasa de ocupación, puedes preparar empleados extra y evitar programar una reforma durante esas fechas.
Entre otras muchas métricas, la mejor forma de contribuir a una tasa de ocupación alta o mejorada es mediante una gestión adecuada. Una forma eficaz de gestionar tu propiedad es automatizando tus tareas. Esto se puede hacer mediante la utilización de un sistema de gestión de propiedades (PMS) que hará que tus operaciones sean más precisas, fáciles y rápidas.
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