Doluluk Oranı: Nedir ve Nasıl İyileştirilir?

Bir otelin performans seviyesini ve genel başarısını belirleyebilmesi için Anahtar Performans Göstergeleri veya KPI'lardan çeşitli sonuçlar hesaplayabilir. Otellerin kullanabileceği KPI'lardan biri doluluk oranıdır; basitçe söylemek gerekirse, belirli bir gün veya zaman diliminde kullanımda olan oda sayısının toplam oda sayısına bölünmesidir. Otel sektöründe başarı birçok farklı şekilde ölçülür, ancak doluluk oranı bir oteli yönetmede en önemli faktörlerden biridir.

Bu makalede, doluluk oranını daha ayrıntılı olarak inceleyeceğiz ve desen tahmini ve kişiselleştirilmiş pazarlama gibi onu iyileştirmek için olası yolları tartışacağız. %100 doluluk oranı hedeflenecek bir şey olsa da, %100'den düşük oranların yine de aynı veya daha fazla gelir sağlayacağı yollar vardır. Oranınızı artırmanın ve nihayetinde kârınızı artırmanın bazı yollarını sunacağız.

Gayrimenkul Yatırımcıları İçin Doluluk Oranının Önemi

Doluluk oranı beklenen nakit akışlarını gösterdiğinden, bu rakamlar gayrimenkul yatırımcıları için çok önemlidir. Bir süpermarket veya alışveriş merkezi satın almak isteyen ticari bir mülk yatırımcısı muhtemelen %25 doluluk oranına sahip olanlarla ilgilenmeyecektir, bu da kiracıların alışveriş merkezindeki mevcut mağazaların ve restoran alanının yalnızca %25'ini işgal ettiğini gösterir.

Düşük doluluk oranına sahip bir bina satın alan bir yatırımcı, daha fazla kiracı bulmak için zaman ve para harcamak zorunda kalıyor, bu da boşlukları dolduramama riskini göze alırken, bakım masrafları ve emlak vergilerinden de sorumlu oluyor.

Apartman kompleksleri, alışveriş merkezleri ve düşük doluluk oranlarına sahip diğer işletmeler, bazen yüksek doluluk oranlarına sahip eşdeğer varlıklardan daha düşük fiyata satılabilmektedir.

Düşük doluluk oranı, genellikle perakende alışveriş merkezinde, konumu veya tesisleri dahil olmak üzere bir sorun olduğunun işareti olabilir. Diğer durumlarda, düşük doluluk oranları, tesisin mevcut sahipleri tarafından kötü yönetimin veya elverişsiz bir konumun işareti olabilir.

Diğer durumlarda, bir emlakçı satın almayı düşündüğü bir mülkün yakınındaki otel ve diğer tesis doluluk oranlarını kontrol edebilir. Bu rakamlar yerel ekonomi hakkında bilgi sağlayabilir.

Örneğin, bir yatırımcı bir restoran satın almayı düşünüyorsa, bölgedeki otellerin doluluk oranlarını öğrenmeye çalışabilir; çünkü bu rakamlar olası müşteri kitlesini etkiler.

Temel Performans Göstergeleri

KPI'lar çoğunlukla oteller tarafından gelir yönetimi için kullanılır: Bir otel kendi maliyetlerini karşılamak ve ekstra kar elde etmek için yeterli gelir elde ediyor mu? Emlak değeri artıyor mu yoksa azalıyor mu? Bir otel KPI'lara yanıt olarak her odanın fiyatını ayarlamalı mı?

Diğer KPI'lar arasında RevPAR (mevcut oda başına gelir), ADR (ortalama günlük ücret) ve ARR (ortalama oda ücreti) bulunur. Bir otelin performansını belirlemek için, bu KPI'ların hepsinin dikkate alınması gerekir. Ancak, bu KPI'lardan çıkan sayıları ve yüzdeleri tam olarak anlamak için, bu veri kümeleriyle meydana gelen bağlamı, sezonu veya durumları göz önünde bulundurmanız gerekir.

Örneğin, doluluk oranı düşük olsa bile, RevPAR daha yüksek olabilir; çevredeki verilere bakmadan, bu oranların yan yana olması kafa karıştırıcı olabilir. KPI'larla birlikte dikkate alınması gereken birden fazla faktör vardır.

Doluluk Oranlarına Örnek

Örneğin, destekli yaşam, hastane veya yaşlı bakım tesisi genişlemesindeki kalıpları incelemek, evde yatak doluluk oranları kullanılarak yapılabilir. Bu kurumlar, tıkanıklığı önlemek için doluluk oranlarını düzenler.

Ayrıca talebi ve büyümeyi analiz etmek için belirli bölümlerdeki doluluk oranlarını da takip ederler. Hükümetler ve gruplar ayrıca kamu sağlığı kampanyalarını tasarlamak için hastane doluluk oranlarına ilişkin toplu verileri kullanırlar.

Doluluk Oranı Hesaplayıcısı

Daha önce de belirtildiği gibi, doluluk oranını, dolu oda sayısını alıp otelin toplam oda sayısına bölerek belirleyebilirsiniz. Örneğin, 115 odanız varsa ve bir gecede 85'i doluysa, o günkü doluluk oranı yaklaşık %74'tür.

Doluluk Oranı Formülü (Sec. Anahtar Kelime)

Elbette, bu yalnızca bir gün/gecedeki doluluk oranını hesaba katıyor. Oranı bir hafta, ay veya hatta bir yıl boyunca hesaplayabilirsiniz. Bu nedenle, doluluk oranı için gün sayısını artırdıkça biraz daha karmaşık hale gelir, bu nedenle otellerin bu sayıları üretmek için kullanabileceği çevrimiçi hesap makineleri vardır. PMS'miz bunu sizin için otomatik olarak hesaplayabilir, matematiği başkasına bırakır ve size zaman kazandırır.

Oteller için İyi Bir Doluluk Oranı Nedir? (SSS)

Mantıksal sonuç, %100'ün arzu edilen bir otel doluluk oranı olduğudur. Elbette, her otelcinin her gece tamamen dolu bir otele sahip olmak isteyeceğini varsayarsınız. Ancak, otelinizi %100 dolulukla işletmek en kazançlı eylem yolu olmayabilir. Hotel Tech Report'a göre, birçok otel için optimum doluluk oranı %70 ile %95 arasındadır, ideal nokta ise oda sayısı, konum, otel türü, hedef pazar ve daha fazlası gibi faktörlere bağlı olarak değişir.

Her oda rezerve edildiğinde, harcamalarınız artabilir ve daha yüksek fiyatlar talep etmeyerek ekstra geliri kaçırmış olabilirsiniz. Oteliniz, karı maksimize etmenizi ve harcamalardan tasarruf etmenizi sağlayacak optimum bir doluluk oranına sahip olmalıdır. Ayrıca, lüks oteller her müşteriye harika bir hizmet sunmak için çabalayacaktır; bu, ziyaretçi sayısı arttıkça daha da zorlaşan bir iştir.

Doluluk Oranınızı Nasıl İyileştirebilirsiniz?



Doluluk oranınızın hafta sonları en yüksek, hafta içleri ise en düşük olduğunu fark edebilirsiniz.

Bu normaldir, çünkü misafirlerin hafta sonu tatile veya seyahate çıkma olasılığı daha yüksektir. Ancak, bu oranları dengelemek veya mümkün olduğunca yakın hale getirmek istiyorsanız, dikkate almanız gereken bazı seçenekler vardır.

Geçtiğimiz yıl veya daha yakın bir zamanda oluşan kalıplara bir göz atın. Avantaj sağlayabileceğiniz herhangi bir trend görüyor musunuz? Gelirinizi veya doluluk oranınızı artıran spor, tatil veya gösteri gibi yerel veya bölgesel etkinlikler var mı?

Yerel ve bölgesel olaylara dikkat etmek, doluluk oranınızı artırmanın büyük bir parçasıdır. Özellikle üniversite kasabalarında, maç günleri, veli hafta sonları ve tatiller, not edilmesi ve pazarlama yapılması gereken inanılmaz derecede önemlidir.

Küçük kasaba otelleri bile doluluk oranlarını artırmak için antika fuarları, Noel pazarları ve festivaller gibi yerel etkinliklerden yararlanabilir. Bu etkinliklerden zaten haberdarsanız, pazarlamanızı onlara gelebilecek kişileri özel olarak hedefleyecek şekilde özelleştirebilirsiniz. Bölgedeki diğer yerel işletmelerden herhangi biriyle ortaklık kurup kuramayacağınıza bakın; farkındalığı artırabilir veya hatta tüm işletmelere fayda sağlayabilecek bazı indirimler bile ayarlayabilirsiniz.

Doluluk oranınızı hesapladığınızda oda başına fiyatınızı not ettiğinizden emin olun. Bir hafta %100 doluluk yerine %70 dolulukla daha fazla para kazanmış olmanız mümkün, bunun tek nedeni oda başına fiyatın bu iki hafta arasında değişmiş olmasıdır. Bununla birlikte, KPI'larınızı bir bütün olarak anlamlandırmak için diğer verileri de hesaba katmayı unutmayın.

Elbette, eğer yapabiliyorsanız e-posta pazarlama kampanyalarını daha bölgesel veya ulusal ölçekte kullanabilirsiniz. Bunu kaldırabilecek bir e-posta pazarlama sisteminiz varsa, belirli zamanlarda hangi oranların en iyi şekilde işe yarayacağını belirleyebilir ve doluluk oranlarınızı en üst düzeye çıkarabilirsiniz. Durum ne olursa olsun, farkındalığı artırmak ve odalarınız için doğru fiyatı doğru zamanda bulmak doluluk oranlarınızı iyileştirmede iki önemli faktördür.

Doluluk Oranı ile RevPAR Arasındaki İlişki Nedir?

RevPAR (Mevcut Oda Başına Gelir) adı verilen bir ölçüm, hem doluluk oranını hem de Ortalama Günlük Ücreti (ADR) dikkate alır.

ADR'nin ağırlıklı bir biçimi gibi, RevPAR ADR'yi yalnızca rezerve edilmiş odalara değil, tüm açık odalara eşit şekilde dağıtır. RevPAR, doluluk oranına benzer şekilde bir otelin performansını değerlendirmek için bir performans istatistiği olarak kullanılır. ADR gibi, RevPAR da parasal birimlerle gösterilir.

ADR ve doluluk oranı çarpılarak RevPAR üretilir. Ortalama günlük ücret (ADR) yalnızca belirli bir gün veya saat için ayrılmış bir odanın maliyetidir.

Önemli Noktalar

Bir oteli rakipleriyle ve kendi tarihsel istatistikleriyle karşılaştırmanın en iyi yolu doluluk oranlarına bakmaktır.

Otelinizin pazardaki diğer otellerle ve geçmiş yıllarla karşılaştırıldığında nasıl bir performans gösterdiğini bilmek, yenileme veya bakım planlamanıza, fiyatlandırmayı belirlemenize, misafir davranışlarını tahmin etmenize ve personel planlamanıza yardımcı olabilir.

Önceki istatistiklerinize dayanarak, belirli bir hafta sonunun yüksek doluluk oranına sahip olacağını öngörüyorsanız, bu zaman diliminde ekstra personel çalıştırabilir ve tadilat planlamaktan kaçınabilirsiniz.

Diğer birçok ölçüt arasında, yüksek veya iyileştirilmiş doluluk oranına katkıda bulunmanın en iyi yolu uygun yönetimdir. Mülkünüzü yönetmenin etkili bir yolu, görevlerinizi otomatikleştirmektir. Bu, operasyonlarınızı daha doğru, daha kolay ve daha hızlı hale getirecek bir mülk yönetim sistemi ( PMS ) kullanarak yapılabilir.

Booking Ninjas şunları sunar:

• Her şeyi tek bir platformda sunan, hepsi bir arada bir çözüm. Böylece çok fazla zaman kazanıp gelir elde etmeye odaklanabilirsiniz.
• Bulut tabanlı olması, sisteme ve verilere her yerden erişebileceğiniz anlamına gelir.
• Sistemin öğrenilmesi, kullanılması ve kontrol edilmesi kolay olduğundan zamandan, emekten ve baş ağrılarından tasarruf edersiniz.
• Özelleştirme ve kişiselleştirme seçeneklerimizle benzersiz ihtiyaçlarınız karşılanır.

Kim olduğumuzu ve ne yaptığımızı daha iyi öğrenmek için hemen bizimle ücretsiz bir görüşme planlayın !